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黄金成等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政纠纷案

  原告向法庭提交以下证据:
  1.黄金成等25人的身份证和房屋所有权证,用以证明原告都是“中央花园清水河片区”的业主,与划分物业管理区域的行政行为有利害关系;
  2.购房合同,用以证明原告在购房时均支付了公共配套设施的费用;
  3.《中央花园业主委员会章程》,用以证明“中央花园清水河片区”作为一个整体物业管理区域已经存在着,并且有自己的业主委员会;
  4.对划分物业管理区域公示的回复,用以证明在被告拟划分物业管理区域前,原告已经向其提出过异议;
  5.“中央花园清水河片区”平面示意图,用以证明该小区内楼宇和公共设施、设备分布情况,如变更原物业管理区域,将造成对公共设施、设备的人为分割。
  被告辩称:1.根据《城市房地产管理法》、《物业管理条例》和《四川省城市住宅物业管理暂行办法》等法律、法规和规章的规定,被告是成都市武侯区内负责对物业管理活动进行监督、管理的行政机关,有划分物业管理区域的行政职权。在不违背法律规定的前提下,被告对职权内管理的社会公共事务,有自由裁量权。划分物业管理区域,是政府管理职能的体现;2.《物业管理条例》第九条授权省、自治区、直辖市制定划分物业管理区域的具体办法,而四川省的具体办法尚未制定。为履行自己的管理职能,被告按照《物业管理条例》的原则性规定和与上位法不存在冲突并且未明令废止的成都市的规范性文件,作出划分物业管理区域的行政行为,这个具体行政行为是合法有据的;3.以“中央花园”为名的小区,建筑规模大,仅本案涉及的“中央花园清水河片区”就有业主5000余人,不便于管理;由于建设时间、建筑物规划等因素,该小区客观上形成了相对独立的院落,或者有道路隔断成相对独立的区域;由于房屋建成的时间、规格、价格不同,该小区内的物业管理收费标准不一致;从市政管理的角度,该小区又分属两个社区居委会管理;在该小区内,大部分业主要求按相对独立的区域划小物业管理区域,以便业主更好地行使自主管理的权利。考虑到以上种种因素,为搞好治安管理和该小区配套设施的合理使用,以便给业主、物业使用人创造和保持一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,被告才作出将该小区划分为5个物业管理区域的决定。被告的这一行政行为,主观上符合立法精神,目的是善意的,客观上也符合该小区现状。况且该行为只是对小区物业管理范围进行分割,不是对小区配套设施、设备的权属进行界定或干预,不影响业主对配套设施、设备主张共有或共同使用的权利;4.被告先进行了摸底调查,征求了街道办事处和社区的意见,又采用问卷形式,广泛征求了业主意见,获得绝大多数业主的支持,后经集体研究决定,向区政府报告请示,向相关人公示等形式,才作出划分物业管理区域的决定。被告的这一行政行为事实清楚、法律依据充分、程序合法。法院依法应当维持这一行政行为,驳回原告的诉讼请求。


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