第二、关于住宅区的绿地可否划为专有部分归于业主所有
《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”笔者认为，目前我国的住宅区有两种情形，应当加以区别。一种是由区分所有的高层甚至超高层建筑物组成的住宅区，这种住宅区往往业主人数众多，而绿地面积则非常有限，如果按照过去有的开发商的作法，从由全体业主分担价款的共有绿地中切出若干小块作为专有部分归底层业主所有，会是很不公平的。且各设隔离标志，既有碍观瞻，维护管理也不便，极易引发纠纷。另有一种为数不多的住宅区，由单层或低层建筑物组成，每栋建筑物均为单独所有而非区分所有，即所谓别墅式小区。这种住宅区的每栋别墅都形成一个专有部分，在每栋别墅的周边地带划出小片绿地作为专有部分，归于别墅业主所有，这应是可行的和适宜的。因此，笔者建议可通过司法解释或在将来修改法律时补充规定，“住宅区的建筑物不区分为专有部分的，与建筑物相毗连绿地可以约定为业主所有。”
第三、关于住宅区的地下车库究竟应为专有部分抑或共有部分
《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据笔者所知，在其他一些国家，地下车库是划为共有部分的。但在我国，由于不同城市以至同一城市的地区的发达程度不同，住宅区及相应的地下车库的规模和档次有别，究竟应把地下车库划为共有部分抑或划分为专有部分，似不可一概而论。依笔者拙见，在目前住宅区的业主组织难以及时地组建和难以有效地自行实施物业管理的情形下，将地下车库划为共有部分而由业主自行经营管理或者委托他人经营管理，似乎难以做到，且易产生纠纷。目前在这个问题上发生的纠纷，倒不完全是业主都要求将车库归于共有，而是由于有些开发商已将车库的建造费用摊入房价，且已向全体业主收取，却又将车库车位另行单独出售，使业主们感到受骗受损，因而要求将车库划归业主共有，或者向业主退还价款。因此，一般而言，地下车库仍以划为专有部分为宜。但是，也不应排除在条件成熟的地方，特别是在允许以合作方式建房的情形下，经规划设计部门合理安排，也可以将地下车库划定为共有部分。笔者同时认为，在将地下车库划为专有部分的情形下，应当将车库区分为独立车位向业主出售，而不宜由开发商保留所有权并自行经营。这是因为，在开发商履行完毕全部房屋买卖合同以后，在住宅区内就不应再有开发商的地位，即使开发商保留某些专有部分未予出售，其身份也已转化为业主。在目前住宅区的前期物业管理公司由开发商本身充任或者由开发商选定的条件下，如果开发商拥有地下车库的所有权，可能成为业主更换物业管理公司的障碍，由此引发纠纷。基于以上考虑，笔者建议通过司法解释或在将来修改法律时补充规定，“住宅区的地下车库，由全体业主分担价款或者建造费用的，属于业主共有；非由全体业主分担价款或者建造费用的，应当区分为专有部分，以出售或者其他方式向业主转让。”
