论业主大会决议瑕疵的司法救济制度
徐海燕
【摘要】业主大会决议被拟制为全体业主的共同意思表示，是调整区分所有建筑物法律关系的重要法律行为。为构建业主之间平等决策、民主治理、和谐相处的法治环境，必须建立健全业主大会决议瑕疵救济制度，充分保护业主对瑕疵决议的诉权。本文分析了业主大会决议法律瑕疵的类型化及其不同救济手段，主张立法者增设决议无效确认之诉与决议不存在确认之诉的制度，并充实决议撤销之诉制度。认为，任何业主均对决议瑕疵享有诉权。在立法修改前，法院应对《
物权法》第
78条第2款规定的撤销之诉制度做扩张解释。
【关键词】业主大会；决议；无效；可撤销；司法救济
【全文】
一、问题的提出
业主大会决议源于建筑物区分所有权，被拟制为全体业主的共同意思表示。业主大会决议是调整区分所有建筑物法律关系的重要法律行为，事关广大业主的切身利益。为从根本上维护业主合法权益、弘扬物权民主和业主自治精神、建设和谐小区，塑造业主之间平等决策与民主治理的法治环境，必须建立健全业主大会决议瑕疵救济制度。
但由于我国业主大会产生的历史较晚、相应的制度设计存在一定漏洞，致使法律上存在瑕疵的业主大会决议长期游离于司法权的审查范围之外。国务院2003年6月8日发布的《物业管理条例》第12条第4款仅规定，“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”，而未规定瑕疵业主大会决议的法律救济。针对这一制度疏漏，全国人民代表大会于2007年3月16日通过的《物权法》第78条第2款明确规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。国务院2007年8月26日重新修订公布的《物业管理条例》第12条第5款又原封不动植入该条款。
从司法实践看，《物权法》颁布以后，业主对法律上存在瑕疵的业主大会决议提起诉讼的案例与日俱增。例如，北京市西城法院2008年一审判决的万通新世界广场业主王某诉请确认业主大会投票无效、并撤销形成的业主大会决议的案件，就被称为“《物权法》施行以来的第一起业主告业委会撤销决议的案件”。[1]
原告王某诉称，2007年8月16日，西城区万通新世界广场业委会以书面征求意见的方式召开了业主大会，委托物业公司操作整个业主大会书面意见征集和统计票权等主要环节，经过一个月的时间，业委会作出了业主大会决议。这次决议内容涉及了物业公司的利益，比如是否签订《物业管理服务合同》及物业费标准。原告认为，业委会让物业公司参与其中，使此次决议结果显失公正、存有虚假。王女士请求法院确认大会投票无效，并撤销此次决议。
