论业主自治的边界
高圣平
【关键词】业主自治；边界
【全文】
本案中，《章程》及《公约》能否对专有部分的自主经营或委托经营事项授权业主委员会“根据多数业主意见”作出决定？该《章程》及《公约》的条款效力如何？在《物权法》之下，案涉《章程》和《公约》当属“管理规约”性质，对其效力的判断，自不脱业主自治的范畴。
一、《物权法》之下的业主自治
业主自治大抵是指业主为维护和增进全体业主的共同利益，依照法律规定和管理规约，并通过业主团体对共有部分和共同事务进行统一、民主管理的制度。作为私法自治的体现，业主自治构成了《物权法》上建筑物区分所有权制度的两大主要内容之一，[1]贯穿于《物权法》第六章“建筑物区分所有权”，并成为《物业管理条例》制定和修改的指导性原则，举凡业主大会、业主委员会的组建与运作，管理规约的制定等等，无不体现了业主自治的精神。
本案中，《章程》和《公约》的内容表明，这两份文件均属《物权法》上所称“管理规约”性质。管理规约是指业主大会依照法定程序制定并通过的对业主具有约束力的关于共有财产和共同事务的管理的具体规则。[2]虽然就管理规约的性质，学界素有契约说、劳动协约说和自治规则说之争，[3]但从其订立宗旨、主要内容和效力范围来看，管理规约如同国家的宪法、公司的章程，具有业主团体根本性自治规则的性质，是业主自治的最高自治规范。[4]
在业主自治观念之下，现代各国大多广泛地承认业主的规约自治权利。业主团体享有广泛的管理共有部分的权利，通过执行管理规约促进和保护区分所有建筑物的财产价值，从而提升全体业主的集体利益。[5]可通过管理规约规定的事项有：业主的权利和义务、共有部分与专有部分的区分、业主间管理费用的分担原则、区分部分明细书等。[6]我国《物业管理条例》第17条第1款亦规定：“管理规约应当对有关业主的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”实践中，管理规约主要包括两个方面的内容：一是对共有部分和共同事务的管理。比如，建筑物及其附属设施的使用、维护与管理；二是对业主行为17的规范与管理，比如，禁止业主携带危险物品进入社区等。[7]
