(三)人地关系的紧张影响了永佃权融资制度的发展
宋代以后，我国人口出现较大的增长。据统计，宋代最大的人口数量已达一亿以上。以大观四年(1110年)宋代全国户口最多的这一年的户数计算，总人口约在1.044-1.252亿人之间。[30]明代人口峰值接近2亿。[31]清代人口增长则更为迅速，乾隆五十五年(1790年)达到3.01亿，道光二十年(1840年)更达到4.12亿之多。[32]人口的迅速增长使人地关系日益紧张，人们对有限土地资源的争夺更加激烈。与土地的所有权一样，佃权也越发具有用益与投资的价值。宋代大量出现的有势者“占佃”现象，就是出于获利目的。所谓“某官、某邸、某刹、某府，率非能自耕者也，而占田多至千百顷者何者也？有利焉耳。”[33]清乾隆时，浙江诸暨县佃户王汉英转让4亩田皮得钱6400文后，仍为自己转让过贱而深感后悔(认为应值1万钱，约值10两银子)，[34]这说明当时永佃权的交易价值不菲。
人地关系紧张下永佃权投资价值的凸显加剧了永佃权的交易，促进了永佃权融资功能的发展。同时，永佃权的融资方式也因此受到影响。由于耕地难以获得，永佃权人一般不会轻易出卖永佃权，因资金短缺需要处分永佃权时，往往会选择更为保守的出典方式处分永佃权，以图在度过经济难关后回赎它。这是永佃权出典较永佃权转让、抵押更为普遍的重要原因。
(四)生产经营方式的限制是永佃权融资制度最终衰败的重要原因
宋代直至民国，我国农业生产经营方式总体上处于小农经济的范围。尽管自宋代以来，土地兼并现象一直存在，但出现经营地主的情况是很少见的，拥有大量土地的地主一般通过招佃的方式将土地分散给各个佃户经营，而由自己收取地租。[35]即使在清末出现了带有资本主义农业性质的农牧公司，其经营方式仍是将土地划分为小块，招佃耕作、收取地租的小农经营方式，如张謇创办的通州牧垦公司就是这种经营方式。[36]这样，宋代以后直至清末、民国，农业生产经营组织的基本单位仍然是小农家庭(自耕农家庭和佃户家庭)，这种家庭的人口数量一般在“三代五口”上下浮动。在耕种技术没有大的发展的情况下，小农家庭经营土地的规模是很有限的，一般不会超过50亩。[37]笔者在整理清代乾隆年间的有关佃户佃田数量时发现，在32户佃户资料中，只有一户佃田数量为46亩，其余都在30亩以下，其中10亩以下的为21户，占总佃户数的65%。[38]
这种小农生产经营方式本身并不需要多少经营资金。从我们所收集的资料来看，永佃权融资后用于农业的情况是很少见的。永佃权融资大多是为了偿还债务以及因天灾人祸所亟须的资金需要，具有不得已而为之的味道。从清代乾隆年间的22宗永佃权融资情况来看，因欠债和家贫而融资的为10宗，占45%。[39]因此，永佃权融资，究其实不过是乡村贫困农民获取小额货币资金的一种消极手段，很难说是一种积极的融资工具。而且，由于土地的小块经营，作为融资标的物的永佃权，其财产价值也是极为有限的，近代银行等金融机构很难有兴趣去开展这类融资业务。因此，与永佃权人打交道的很少有商业性金融机构，而主要是乡村的一些小额货币持有者。这些都大大限制了永佃权融资的发展，也注定了永佃权融资在中国的衰落。
三、永佃权融资习惯法秩序的法理评析
永佃权融资主要是一种民间习惯行为，遵循的是一种民间习惯法秩序。永佃权融资习惯法秩序的形成，不仅得益于宋代以来国家土地立法与司法所营造的宽松环境，而且得益于永佃权融资习惯本身所具备的法理精神。当然，永佃权融资习惯法秩序的积极意义是与其特定的乡土环境相适应的，离开了乡土环境，其局限性也就显而易见了。
