笔者认为，上述两种观点都值得商榷，具体理由如下：(1)第一种观点正确地认识到不动产善意取得与动产善意取得的差异，强调不动产善意取得主要适用的是登记簿错误的情形。在不动产善意取得时，无权处分与登记簿错误往往是一致的。例如，在案例2中，A房本为甲、乙共有，登记簿上却仅记载为乙单独所有，因此存在登记簿错误，乙未经甲的同意抵押A房也构成无权处分。在案例1中，处分人甲虽然是A房的真实所有人，但A房上原本有乙的抵押权却因甲使用欺诈手段注销了抵押权登记，因此登记簿上存在错误。那么，在案例1中，真实所有人甲将A房转让给丙的行为是否属于无权处分呢？对此，第二种观点认为，无权处分与登记簿错误乃是并列而非种属之关系。然而，在笔者看来，尽管甲是A房的所有人，但由于A房上有乙的抵押权，依据《物权法》第191条第2款的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意不得转让抵押财产。因此，即便乙的抵押权登记被错误地注销了，甲处分A房的行为仍属于无权处分。不过，在有些时候，也存在登记簿错误并不等同于无权处分的情形。就案例1而言，在乙的抵押权登记被错误地注销后，甲将A房屋抵押给丙，此时尽管登记簿存在错误，甲的抵押行为显然也不构成无权处分。由于存在登记簿的错误，因而丙会因信赖登记簿而取得A房上的第一顺位抵押权。由此可知，无权处分并不能涵盖登记簿错误的全部情形。(2)第二种观点虽然认识到无权处分无法涵盖登记簿错误的全部情形，但其改采“从无权利人处取得”的要件也不妥当。因为以“从无权利人处取得”作为不动产善意取得的适用前提亦不符合“权利外观原则(Rechtsscheinprinzip)”。[3]不动产善意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖而是对处分人有无权利的事实的信赖。当登记簿上并未将某人记载为不动产的权利人时，与该人从事不动产交易之人即便出于种种理由信赖其为不动产的真实权利人，也无法善意取得该不动产上的物权。(3)尽管《物权法》第106条第1款使用了“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人”的表述，但由于善意取得的对象既可以是不动产上的所有权，也可以他物权，甚至连预告登记在一定情形下也可以善意取得，[4]故无论是“无权处分”还是“从无权利人处取得”都能作为不动产善意取得制度的适用前提。
综上所述，笔者认为，应当以“登记簿错误”作为适用不动产善意取得制度的前提条件。详言之，首先，如前所述，登记簿错误可以涵盖无权处分的情形，而无权处分却无法包括登记簿错误的全部情形。其次，以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提既符合作为不动产善意取得理论基础的“权利外观原则”，也与《物权法》第16条第1句确立的登记簿推定效力更加契合。最后，以登记簿错误作为不动产善意取得制度的适用前提有利于未来我国不动产登记制度的完善。由于存在信赖不正确的登记簿而发生善意取得之可能性，因此所有的不动产登记的参与人(真实权利人、登记机构)都必须更加谨慎，以使登记簿尽可能少地出现错误或尽可能合理地排除登记簿的错误。[5]唯有如此，更正登记与异议登记才会在实践中被充分运用，发挥其确保登记簿正确的功能。不动产登记簿记载得越准确，当事人就越信赖登记簿。这样，不仅不动产交易的效率和安全更有保障，而且善意取得的情形也势必更少发生。
(二)“登记簿错误”限于登记簿的权利事项错误
从一般意义上说，凡是登记簿的记载与真实情况不相符的现象都可称为登记簿错误，但并非所有的登记簿错误都会导致不动产的善意取得。在案例3中，虽然登记簿存在错误(将1000平方米记载为1100平方米)，但该错误并不会导致善意取得的后果。因为作为不动产善意取得制度适用前提的登记簿错误仅限于权利事项错误，而不包括非权利事项错误。登记簿上的权利事项错误是指登记簿上记载的关于不动产物权归属或内容的事项与真实的物权归属或内容不一致的情形。具体包括以下几种情形：(1)将并不存在的物权在登记簿上加以记载，如将并非A房所有人的甲登记为A房所有人；(2)对已存在的物权进行了错误的记载，如将A房本为甲、乙共有登记为甲单独所有；(3)将已经登记的物权注销，如将甲针对A房享有的抵押权错误地注销；(4)错误地注销已经存在的不动产处分上的限制或记载了本不存在的不动产处分上的限制，如甲已经办理的针对A房屋的预告登记被注销了。而登记簿上的非权利事项错误是指登记簿上记载的与不动产物权归属或内容无关的事项的错误，包括以下两种情形：(1)不动产登记簿上记载的不动产自然状况出现错误，如记载的不动产的坐落(位置)、四至、层数、用途等与实际情况不一致；(2)其他与物权归属和内容纠纷无关的记载事项出现错误，如登记权利人名称、姓名或住址等的记载错误。
理论上，只要登记簿上记载的事项与真实情况不一致，都属于登记簿错误。但是，权利事项错误与非权利事项错误的法律后果却是不相同的。如果登记簿上的权利事项出现错误，即与真实的不动产物权归属或内容不一致时，就会导致他人因信赖该错误而善意取得不动产物权，真实权利人将面临彻底丧失权利的法律风险。在案例2中，A房本是甲、乙共有，而登记簿上却仅记载乙为所有权人，显然登记权利人与真实权利人不一致，属于登记簿上的权利事项错误。当乙擅自处分A房时，甲就可能因他人的善意取得而丧失共有权。当登记簿上的错误并非权利事项错误时，显然不可能发生他人善意取得的问题。这是因为，一方面，《物权法》第16条第1句确立的不动产登记簿推定力是一种权利推定(Rechtsvermutung)，旨在更有效地实现使权利交易明确化、清晰化的功能。故此，登记簿的推定力仅仅适用于那些具有登记能力的物权，即不动产所有权、用益物权与担保物权。[6]登记簿的推定效力不适用于登记簿上记载的关于不动产自然状况等与物权归属或内容无关的事项，因此登记簿上的非权利事项错误不适用登记簿的推定效力，第三人也不应对这些错误事项产生信赖。另一方面，善意取得制度本身就只是“在存在外部表象的情形下，保护即使不具有真实权利但却信赖真实权利的人的一种制度”，[7]即便第三人真的对登记簿上存在的非权利错误存在“信赖”，也不受善意取得制度的保护。[8]在案例3中，A房的实际建筑面积为1000平方米，因测绘文件的错误使得登记簿上错误地将A房的面积记载为1100平方米。这种错误固然会对买受人乙构成某种不利影响，却不发生乙善意取得1100平方米房屋的法律后果。
