论不动产善意取得之构成要件
程啸
【摘要】妥当地解释《
中华人民共和国物权法》第
106条规定的不动产善意取得的构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。取得人依交易行为而取得不动产物权时，方发生善意取得之问题。就善意取得采取“原始取得说”时，交易行为的有效性不属于善意取得的构成要件。所谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明知登记簿错误为依据。至于不动产善意取得人有偿取得不动产的价格是否合理的判断应采客观标准。对于以登记为生效要件的不动产物权变动，取得人只有完成登记后方能善意取得；而以登记为对抗要件的不动产物权变动，交付才是不动产善意取得的构成要件。
【关键词】不动产善意取得；登记簿错误；善意；交易行为；登记
【全文】
《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。《物权法》第106条第1款列举了不动产和动产所有权善意取得的各项构成要件，第2款规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的赔偿请求权，第3款规定了(动产或不动产上)其他物权的善意取得参照第1、2款的规定。由于不动产物权的公示方法——登记——与动产物权的公示方法——占有——存在很大的区别，因此如何以《物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件，对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。
一、问题的提出：从案例出发
(一)案例构成
研究不动产善意取得的构成要件时，以下案例可供思考之用：
案例1：甲为A房的所有人。2008年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以A房为乙设定了抵押权担保。2009年9月1日，甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件，前往登记机构办理了抵押权注销登记。2009年11月1日，甲以150万元将A房出售给丙并办理了所有权转移登记。2010年2月1日，因甲未偿还借款，乙请求法院实现抵押权时方发现A房的所有人已成了丙。
案例2：甲、乙为夫妻，因甲的单位即将分房，为免麻烦，两人决定将新购的A房登记为乙单独所有。不久，乙的妹妹丙因炒股急需资金向丁银行借款50万元，乙以A房向丁银行设定抵押权担保。甲请求法院确认丁银行的抵押权无效。
案例3：甲合法建造了实际面积为1000平方米的A房。甲办理房屋所有权初始登记时，因测绘文件误将A房面积写为1100平方米，登记簿上亦如此记载了A房的面积。甲将房屋出售给乙并办理了所有权转移登记。
案例4：甲为A房所有人，登记簿与房产证均记载甲为所有权人。2010年1月8日，甲的儿媳乙以甲的代理人的身份与丙签订了房屋买卖合同，约定以60万元的价格转让A房。乙向丙出示了甲的身份证、房产证及经公证的授权委托书等文件。乙、丙双方向房屋登记机构申请办理了房屋所有权转移登记。事后发现，乙提交的授权委托书公证文书系伪造的，甲对于乙出售房屋的行为完全不知情。
案例5：甲的房屋被错误地登记在乙的名下，乙将该房以20万元卖给丙并办理了房屋所有权转移登记。登记前丙付给了乙房屋价款10万元，但至甲发现房屋被乙盗卖而请求丙返还时，丙仍未付给乙剩余的10万元房款。
(二)问题的提出
上述案例涉及不动产善意取得各项构成要件的判断问题。在案例1中，甲本是A房的真实所有人，但甲伪造材料注销了乙的抵押权。此时，能否认为甲转让A房给丙的行为属于无权处分呢？丙是否构成善意取得呢？在案例2中，A房为甲、乙共同共有，乙未经甲之同意为丙的债务抵押A房，构成无权处分，丁银行能否被认为是善意的呢？在案例3中，登记簿上虽然存在错误，但该错误是房屋面积记载上的错误，买受人乙可否据此主张善意取得呢？在案例4中，登记簿已经明确记载甲为房屋的所有权人，第三人丙也知道乙并非所有人，但他基于对乙出具的申请登记材料的信赖而签订了房屋买卖合同并办理了房屋所有权转移登记，其能否主张善意取得A房的所有权呢？在案例5中，丙尚有10万元价款未支付完毕，其能否主张善意取得呢？
二、不动产善意取得的适用前提：无权处分抑或登记簿错误
(一)作为适用不动产善意取得前提的“登记簿错误”
从《物权法》第106条第1款第1句的规定来看，无论是动产还是不动产的善意取得均以“无处分权人处分”财产为前提。这样一来，处分人“无处分权”就成为动产和不动产善意取得的共同构成要件。就如何理解不动产善意取得中“无处分权”的含义，目前有两种不同的观点。持第一种观点的学者认为，《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，掩盖了两者在认定无权处分方面的差异。[1]不动产善意取得与动产善意取得的重要区别就在于“无权处分”的内涵不同。就动产而言，无权处分的认定比较容易；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产，而且涉及明知登记错误而处分财产。因为实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。持第二种观点的学者认为，登记簿错误与无权处分并非种属关系而是并列关系，两者共同的上位阶概念应是从无权利人处取得。[2]因为在某些登记簿错误的情形如抵押权被错误涂销的情形下，所有权人还是有处分权的。故此，我国不动产善意取得的构成要件应当舍弃“无权处分”的要件而改采“从无权利人处取得”的要件。
