引言

　　商业地产，顾名思义，其作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产或以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括住宅底商、购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。而住宅底商作为商业地产的开发经营模式之一，是指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层)的商用铺位。当然，有些学者认为住宅底商还包括属于住宅建筑物的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一至三层，全部是商业用途。在此，本文不做深究。住宅底商可出售也可租赁，但本文仅探索其租赁过程中涉及的法律风险及防范。住宅底商的租赁在法律层面上的特殊性体现在其一方面是体现出债的特性，另一方面，由于其建筑结构上的特点使得住宅底商的经营者与住宅权利人形成相邻关系，即体现了物权特性，本文所探索的也正是这两大方面，但重点是讨论其债的特性。

　　一、 住宅底商租赁债的法律风险分析及防范

　　（一）、住宅底商招商期间的法律风险

　　住宅底商开发商为了尽快回笼资金往往急于将住宅底商出租，因此容易在追求高出租率的同时降低对市场定位、物业招租条件的分析研究，从而可能引发下列若干风险：

　　1、无法按期交付住宅底商的法律风险租赁合同一般中都会约定住宅底商交付的期限，而这一条件很可能在招商期间就作为广告宣传内容之一，虽然商业广告在法律上一般认为是要约邀请，但如果商业广告的内容符合要约的条件则可能被认定为要约，承租人以此进行承诺并签订认租协议，虽未签订正式租赁合同，但出租人未能按期交付住宅底商以供承租人二次装修或开业经营，则可能导致相关法律责任的产生。在此，出租人对于住宅底商的交付期限必须预留一定的灵活性及主动性。