美国统一土地利用审查程序及其对我国的启示
The Uniform Land Use Review Procedure and Its Revelation
沈开举 赵晓毅
【摘要】20世纪70年代，纽约市在土地管理中首创了统一土地利用审查程序（ULURP）。此后，ULURP程序为美国联邦、各州和地方政府所借鉴，并广泛应用于城市开发、区划变更、公共工程、不动产征用等土地开发和利用项目。作为一套完整的土地审批程序，ULURP从制度上为公众、社区、规划委员会、地方政府、市议会等利益主体共同参与土地利用决策提供了法定途径。研究美国统一土地利用审查程序的演变、适用范围及其法定步骤，对于完善我国土地利用规划和用途管制制度具有重要借鉴价值。
【关键词】ULURP；公众参与；土地利用；审查程序
【全文】
近年来，中国土地管理领域暴露出土地利用规划变更随意、违法占地现象层出不穷、征地拆迁范围过宽过滥等一系列突出问题。一些地方“一届政府、一届规划”，大搞“形象工程”、“政绩工程”，极大地损害了公民的私有财产权。为防止政府滥用规划权力和征用权，美国纽约市在20世纪70年代创造出一种“统一土地利用审查程序”（简称ULURP），用以确保土地利用决策处于公众的参与和监督之下。
一、美国土地开发和利用管理法制概要
鉴于土地资源和城市建设之间的密切联系，为防范政府滥用规划权和征用权为商业目的服务，早在20世纪初，美国人就已经意识到只有使规划得到法律的支持，才可能避免土地开发和利用失控。为此，联邦和各州先后制定了《城市规划授权法案标准》、《州分区规划授权法案标准》、《1976年联邦土地政策和管理法》、《1970土地征用政策法》、《佛蒙特州土地利用与开发法》以及1975年美国法律协会颁布的《土地开发规范》等。然而，由于各地差异较大，试图通过一部全国性土地利用规划法的种种努力均以失败告终。
在美国，政府进行土地管理的主要手段就是规划。美国的土地利用规划体系分为联邦、州和地方三个层次。各级土地利用规划均为法律所规定，它们是政府实施土地开发和管制的主要依据。美国的土地管理权主要属于地方，即市、郡（县）一级地方政府，而非联邦和各州。[1]按照联邦宪法和法律的规定，联邦仅仅直接管理自己所有的土地。对于州以及州以下的地方所有的土地利用和管理，联邦政府并不直接介入，而是通过建立“超级基金”的方式来资助、刺激和引导地方土地的开发和利用，各个地方为了获取联邦资金的支持往往不得不服从于联邦政府的土地利用总体规划。
