小区车位车库能否作为建筑物区分所有权的专有部分，应当区别其各种不同的形态来具体分析。1、独立车库，是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，四周范围明确，已成为与住房相区别的、独立的特定物，[13]能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求。同时，独立车库依法可以办理相关登记手续，记载于不动产登记簿，符合法律上的独立性要求。因此，独立车库，可以作为专有部分。[14]2、地下车库，本身四周是封闭的，形成一定的空间，符合构造上的独立性要求，且具有独立的出入口和出入车道，具有使用上的独立性。但是我国现行立法上并没有对地下车库的登记作出相关规定，地下车库不能作为特定业主所有权的客体。{1}同理，架空层停车位虽然具有构造上的独立性和使用上的独立性，但不符合法律规定，无法进行不动产登记。所以，地下车库与建筑物架空层停车位不能成为专有部分，只能是全体业主的共有部分。3、地面车位，直接设置于地面、以划线分割方式标明，不具有构造上的独立性，显然无法成为专有部分。
综上所述，小区车位车库的诸多形态中，只有独立车库可以作为建筑物区分所有权的专有部分。而地下车库、建筑物架空层停车位及地面车位，只能是共有部分。
三、小区车位车库的取得方式
（一）小区车位车库的约定取得
拥有独立产权能够作为建筑物区分所有权专有部分的小区车位车库，可以通过约定的方式取得其所有权，这种取得方式一般被称为约定归属方式。但“‘约定归属’隐含着一个前提，即约定归属的停车位及车库必须是属于专有权的标的，且其原始归属是确定的，属于开发商所有。而法律上已经明确规定属于业主共有的停车位，不能成为当事人约定归属的标的。”[15]
独立车库是拥有独立产权的不动产，能够成为建筑物区分所有权的专有部分而为单个业主所专有，所以独立车库所有权的转移取决于开发商与买受人之间的合意。当开发商与买受人就独立车库的买卖达成一致并履行合同时，独立车库的所有权才相应的从开发商处转移至买受人。买受人购买车位后，将依法获得停车位的产权证书。{2}
关于约定的主体，在《物权法》第74条第2款中的表述为“当事人”，对此，学者们有不同理解。有人认为应当是开发商和业主，而不能是业主之间[16]；有人认为约定的主体既包括开发商和业主，也包括业主之间[17]。笔者认为，“当事人”主要是指开发商和业主。业主通过与开发商之间的约定取得独立车库的所有权。业主之间关于独立车库权利归属的约定，不属于小区车位车库的约定取得方式，而是小区车位车库的二级市场再次转让行为。在开发商与业主约定车位车库的权利归属时，是与全体业主约定，还是与部分业主约定？有人认为，开发商与购房人分别约定，并不能解决所有的车库归属问题。因为开发商和某个购房人之间的约定，并不能约束其他的还没有签约的区分所有人。[18]笔者对此持不同看法。开发商与业主能够通过约定方式确定拥有独立产权作为建筑物区分所有权的专有部分的车位、车库，是开发商对其初始所有权的处分行为。因此，开发商可以与个别业主约定小区车位车库的权利归属。
