小区内的建筑物中，有些建筑物分摊土地使用面积，有些建筑物则不分摊土地使用面积。建筑术语中，表示建筑总面积占土地面积的比率的术语是“容积率”。原则上，只有计算容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。在初始登记时，由于不计算容积率的建筑物的建筑面积没有分摊到任何土地使用权面积，因此其不可能有独立的房屋所有权和土地使用权，其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中。开发商出售单元房屋时，与建筑面积相对应的土地使用权也随之转让，由于不计算容积率的减租屋的权利只能依附于计算容积率的建筑物之上，当开发商将小区的房屋单元全部售出之后，不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主，归全体业主共有。[10]因此，计算容积率的车位车库可以作为专有部分，而不计算容积率的车位车库只能是共有部分。
有人在容积率标准的基础上，进一步提出以是否能够办理独立的权属证书作为认定车位车库能否成为专有权标的的标准。[11]实际上，容积率标准与独立的权属证书本质上都是基于建筑物对于土地使用权的分摊。分摊了土地使用权的建筑物，应当计算容积率，自然可以独立办理权属证书。
因此，小区车位车库的权利归属可以作如下区分：1、分摊了相应的土地使用权份额的车位车库，计算容积率，可以办理权属证书，能够作为专有权的标的。2、没有分摊相应的土地使用权份额，不计算容积率，无法办理相应的权属证书，为小区共有部分，属于小区全体业主共有。
（二）小区车位车库的权利归属
本文认为，在确定小区车位车库的权利归属之前，首先必须明确一点：在开发商出售商品房以前，小区车位车库当然属于开发商所有，开发商对此拥有初始所有权。唯有在开发商出售商品房后，才产生小区车位车库权利归属的争议，需要依法进行确定。
一般而言，小区车位车库归属于业主，区别在于有些车位车库能够成为建筑物区分所有权的专有部分，有些则只能作为全体业主的共有部分。特殊情形是开发商未将可以构成专有部分的车位车库销售给业主，从而保留部分车位、车库的所有权。“区分所有建筑物的停车位原则上归全体区分所有人所共有；但是，如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权，或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权，适用“除外”的规定，不过，后者存在的前提是这些停车位不属于区分所有建筑物的组成部分”。[12]根据物权法的规定，开发商保留车库所有权时，应当受“首先满足业主的需要”的限制。
根据最高院《关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体，即是法律上的独立性，通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。
