物业管理制度实务问题研究

师安宁

【摘要】审理物业服务及管理合同纠纷时，应当正确认知物权法在“业主”制度方面的立法精神，保护业主对物业服务者的自主选择权；当事人在诉讼中行使对合同的解除权时，法院负有为其释明的义务，并对合同解除的“通知”义务不应机械化地理解，有关“诉讼请求”本身即具有通知的效力；合同主体中的任何一方对不定期合同享有随时解除权，但应当给对方以必要的善后期限。

【全文】
　　

【精品案例】

　　北京一商集团公司及其物业分公司（下称一商物业公司）与北京金座投资管理有限公司（下称金座公司）发生了物业管理协议纠纷，金座公司反诉要求解除物业管理协议，一商物业公司则请求判令金座公司支付所欠物业费并继续履行合同。

　　双方之物业管理法律关系源于1991年11月21日的一纸协议。其时，北京一商局建设开发筹备处房管科与宣武区服装公司签订了《玉林小区费用分摊及管理协议》，约定由一商局房管科对宣服公司位于玉林小区内的第2、20、31号楼共计42套住房提供供暖及公共设施服务。宣服公司按2734.17平方米的建筑面积向一商局房管科支付物业管理费，交费时间为每年6月1日至30日。并约定，宣服公司如因机构变更或产权移交其他单位，必须提前一个月书面通知一商房管科，由新的产权单位同一商房管科另签协议，否则，仍由宣服公司承担本协议的一切责任。合同签订后，宣服公司经改制重组后并入北京金座投资管理有限公司，一商房管科亦几经变动而转制为一商物业分公司。双方对各自继受原物业管理协议中之对应签约主体资格没有异议。

　　2008年，金座公司因拖欠07、08两年度的物业管理费而被一商集团公司及其物业分公司涉诉。审理中，金座公司以本案物业管理协议中所涉有关房屋产权人已发生变化为由而提起反诉，要求解除双方签订的“玉林住宅小区费用分摊及管理协议”。一商集团及其物业公司对金座公司的反诉请求持有异议。理由是，原属金座公司名下的42套房屋中尚有11套房屋的产权人未发生变化，金座公司至少应对该部分房产承担支付物业管理费的义务；

　　本案的一审法院北京宣武区人民法院支持了金座公司“解除合同”的诉讼请求，其主要理由是，在国家颁布实施房改政策后，金座公司出售了本案所涉合同中的房屋，致使房屋所有权人发生改变，根据我国法律规定的当事人权利义务对等原则，只有在当事人享受权利时方应承担继续履行合同的义务，鉴于该物业管理协议的实际履行主体已经发生变化，金座公司并非接受物业服务的一方，故应当解除合同。