除《物权法》上的善意取得制度外，现实生活中还有许多与此近似、相关但又不完全相同的问题，如表见代理、表见代表问题，显名股东非真实股东时行为的效力问题，债权（或由证券表彰的债权）以及知识产权、股权等权利的善意取得问题，对自己财产的处分权受到限制而擅自处分的问题，误信对方有行为能力而与之进行交易行为的效力问题，等等。其中许多问题在我国现行法律上有所规定，但对相关行为的效力规定不一（有些有效、有些无效、有些则为效力待定）、对善意行为人信赖利益保护的力度有别（有些保护、有些不保护、有些则为部分保护）。[21]就本案中可能发生的情况而言，如果诈骗嫌犯刘金龙不是以自己为房主的身份将房屋出卖，而是以房主的代理人的身份将房屋出卖，则对善意第三人而言其后果将会有迥然差异：依《合同法》第49条关于表见代理规定的精神，有充分理由误信其有权代为出卖该房屋的善意第三人将会因登记手续的办竣而确定地取得该房屋的所有权，原所有人不得索还。如此来看，立法上是否应对善意行为人信赖利益的保护问题设立相对统一的一般规则，就是颇值考虑的问题了。本人主张，鉴于善意行为人信赖利益的保护为民法（或民商法）中非常重要的问题之一，且此类情事在实践中多有发生，而立法上的具体规定甚不统一之现状，因此有必要在将来民法典的总则中对其设立一项一般规定（甚至不妨使其成为民法的基本原则之一），以使具体事项的规定在立法精神保持相对的一致，避免同类法律规则之间的龃龉。[22]
（三）宜设立全面统一的物权登记机构并确认其赔偿责任的性质为民事赔偿
关于登记机构错误登记赔偿责任之性质、归责原则、赔偿范围、诉讼程序等问题，我国现行法上规定不明，而民法学界、行政法学界等的意见亦众说纷纭。此种状况给的法官、律师、当事人解决和处理相关纠纷带来极大的困扰。我国《物权法》中明确规定了“国家对不动产实行统一登记制度”的原则，但同时又规定“统一登记的范围、登记程序和登记办法，由法律、行政法规规定”，而在《物权法》颁布两年多之后的今天，不动产统一登记制度的建立仍未见踪影，这种状况引发了不少问题；此外，除不动产物权登记外，还有其他财产的物权登记问题，而办理相应登记的机构和程序规则也是不统一的。如果说由隶属于国家行政机关的登记机构办理的登记属于行政行为、适用国家赔偿的规定还有一定道理的话，那么由行政机关之外的其他有关部门办理物权的登记（如公证部门办理的普通动产抵押登记，基金份额、证券登记结算机构办理的股权出质登记等），则实难以定性为行政行为和适用国家赔偿责任的规定。故此，将来完善立法时，不仅应对不动产实行统一登记制，恐怕还非常有必要实行所有物权的全面统一登记制。[23]
目前的立法和司法实践中，对不动产登记机构的赔偿责任定性为国家赔偿责任，在赔偿数额和索赔程序上均有其固有的局限性，这种救济模式对当事人颇为不利，有待变革与改进。[24]笔者倾向于认为，登记机构办理物权登记的行为兼具民事行为与行政行为双重性质，但民事行为的成份更重一些；物权登记机构短时间内虽难以实现全部统一，有些亦不妨暂且“挂靠”在行政管理机关，但此均无妨将各类物权登记机构的地位界定为中介服务机构（虽然有些登记机构可以兼有管理、监督的职能）、将登记机构的赔偿责任定性为民事赔偿责任并统一适用民事侵权赔偿责任的归责原则、赔偿范围和诉讼程序。此外，还可以考虑借鉴国外的成功做法，在物权登记机构设立赔偿基金，以摆脱其在赔偿金支付方面的困境。如此改革，方能使物权登记机构的赔偿问题得到妥善的解决。当然，其中的诸多问题，还须进行深入的论证并需随着我国行政管理体制改革的进程而进行与之相契合的具体制度设计。
【作者简介】
刘保玉，中国人民大学法学院博士后研究人员，山东大学法学院教授、博导、副院长；兼任中国法学会民法学研究会常务理事、山东省法学会民商法研究会会长。主要研究领域为
物权法、
担保法、民法原理等。
【注释】 参见温世扬、廖焕国：《
物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第310～311页。
胡康生主编：《
中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第244页。
参见梁慧星等：《中国
物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第368页以下；王利明主编：《中国
物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第236页以下。
如2002年1月的《
物权法（征求意见稿）》第102-104条规定：“善意受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买盗窃物、遗失物等，所有权人、遗失人等权利人可以向无处分权人请求损害赔偿，不得向受让人请求返还原物。”“受让人未通过拍卖或者向不具有经营资格的经营者购买盗窃物、遗失物等，所有权人、遗失人可以在丧失占有之日起两年内向受让人请求返还，也可以向无处分权人请求损害赔偿。受让人返还盗窃物、遗失物的，可以向无处分权人请求损害赔偿。”“依照前条规定，请求返还的盗窃物、遗失物等为货币或者无记名有价证券的，不得请求返还原物。”2005年7月向社会公布并广泛征求意见的《
物权法草案（三次审议稿）》第
112条规定：“对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。法律另有规定的，依照其规定。”
胡康生主编：《
中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第244页。
在此值得提示和说明的是：各国立法中权衡利弊得失，均将遗失人、所有人主张有偿回复时应支付的代价限定在善意买受人所支付的价款或费用之限度内，而不支持任何一方按财物贬值或升值的时价或市价讨还的主张。我国学界的主张和《
物权法》第
107条的规定也同样采此精神。
熊丙万：“论赃物的善意取得及其回复请求权”，载《法律科学》2008年第2期。
其要求的赔偿数额，应不能超出其欲出卖该房屋给刘金龙时的市价（应该也在220万元左右），因其本意即是当时出卖该房屋，故其不得主张该房屋日后升值的利益。
参见王利明：“不动产的善意取得的构成要件研究”，载《政治与法律》2008年第10期；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第283页；刘保玉：《物权法学》，中国法制出版社2007年版，第221页。
参见温世扬、廖焕国：《
物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第310页。
参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第283页。
古罗马法学家乌尔比安语。
除以下所谈问题之外，可能存有分歧和争议的问题还有：登记机构承担赔偿责任的归责原则是什么，是过错责任还是无过错责任，抑或过错推定？倘若能找到提供虚假材料的当事人（如本案诈骗人刘金龙），则其与有过错的登记机构责任应如何承担或分担，其二者为按份责任还是连带责任抑或不真正连带责任？请求赔偿的程序具体应如何操作？登记机构赔偿基金的设立和赔偿后的追偿权如何行使等等。鉴于解决本案争议的必要性、笔者的学力和本文的篇幅，这些问题将留待以后再做研究。
最高人民法院
物权法研究小组编著：《
中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第108页。
参见李明发：《论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为重心》，载《法律科学》2005年第6期。
参见梁慧星等：《中国
物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第179~180页；王利明主编：《中国
物权法草案建议稿及其说明》，中国法制出版社2001年版，第187~191页。
参见胡康生主编：《
中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第64页；最高人民法院
物权法研究小组编著：《
中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第108~110页。
最高人民法院
物权法研究小组编著：《
中华人民共和国物权法条文理解与适用》，第109~110页。
如2003年“深圳国土局赔偿870万的国家行政赔偿案”、2004年“兰州市房管局被判赔直接财产损失96万元案”。
刘保玉：《中国
物权法的成就与不足——兼及法律移植与融合中的“鸡尾酒论”》，载《法学论坛》2008年第5期。
参见刘保玉：《
物权法中善意取得规定的理解与适用》，载《南都学坛》2008年第6期。
对善意行为人的保护问题，因适用场景和具体情况的不同而难以作出完全统一的规定，因此在做出一般规定的同时，似还应设“法律另有规定的除外”之但书。“相对一致”意味着在法律的具体规定中可以根据情况和适用事项的不同而有所差异，但不应出现对类同的场合、类同的行为作出迥然相异规定的情况。
参见刘保玉：《物权法学》，中国法制出版社2007年版，第102页。
参见姚辉：《不动产登记机构的赔偿责任》，载《法学》2009年第5期。
