盗赃与诈骗所及财物的善意取得和赔偿责任问题探讨
由一起骗卖房屋的纠纷案谈起
刘保玉
【摘要】善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《
物权法》明确规定善意取得制度（第
106条、第
107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《
物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为刘保玉教授的《盗赃与诈骗所及财物的善意取得和赔偿责任问题探讨》。
【关键词】不动产；冒名处分；善意取得；焦点笔谈
【全文】
（案情回顾）一起冒名出售房屋案
2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。
7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。
3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。
（焦点笔谈）
在我国长期的司法实践中，对盗赃及诈骗所及财物应如何处理的问题，一直有不同的认识与做法；在《物权法》制定中，对此问题应如何进行规范，也存在不同意见的争论，最终立法上采取了回避的态度。但立法规定的缺失并不意味着此类问题不会发生，更不意味着司法机关可以回避争议而拒绝裁判。本文拟结合该起诈骗人骗卖他人房屋给善意第三人的事例，来谈谈盗赃与诈骗所及财物的善意取得及登记机构错误登记的赔偿责任等问题，期能对实践问题的处理和相关立法的完善有所裨益。
一、重要情节与争议问题归纳
1．刘金龙采取冒名顶替、伪造证件、骗取房屋钥匙并占有房屋等方式获得了对争议房屋的“权利外观”，加之登记机构顺利办理过户登记手续的行为，第三人李大庆足可信赖刘金龙为真实的权利人、本项交易合法有效；
2．李大庆发现真相的时间是在办理了过户登记之后、领取房屋登记证书之前，依据《物权法》及相关法律、法规的规定及法理，该情节并不足以影响和否定其“善意取得”的构成；
3．房主张焕在刘金龙获得“权利外观”的过程中明显存在疏忽大意的过失，且未达到一般人起码的注意程度；
4．登记机构在办理过户登记手续时未审核、查验刘金龙出示的伪造的身份证、冒充房主张焕的签字并发现其中存在的明显问题，轻率地认为过户手续齐全并随即办理了过户登记，应认为有重大过失；
