由一个自行车库的存亡想到的

　　案情：一片开放式小区的自行车库要进行拆迁，原因是自行车库的产权单位市房产局将其卖给了附近高层居民楼的开发商，拆迁后建汽车库。然而自行车库的拆迁直接影响了小区居民的生活，自行车存放问题将无法解决。现在的问题是：产权单位房产局行使物权，转让自行车库的所有权及所占国有土地的使用权，这符合相关法律规定。而小区居民的公共设施享有权又该如何保障呢？

　　一、　问题的由来

　　问题的关键性矛盾在于：一方面小区居民拥有房屋的所有权，拥有小区内公共设施的使用权；另一方面房产局代国家享有小区内公共设施之一——自行车库的所有权。如此一来，产权人房产局将自行车库出售，是合法地处置其物权。即使这一处置行为与小区居民的生活密切相关，实际上是对小区内公共设施的使用权遭到了侵犯，但是小区居民却没有救济途径，任何干涉行为都是违法的。

　　这一矛盾的产生源于我国房产政策的变化。一般旧式的开放式小区的房屋均是国有或是集体财产，由房产局或是国有、集体企事业单位代管，居住人交纳租金。而房改之后，居住人交纳了房款，取得了房屋的所有权。然而与之相配套的公共设施的所有权却仍旧是房产局所有，并没有像建筑物楼道、走廊等公共部分成为小区居民的共同共有权。这就造成了使用权与所有权的分离。而且这种分离没有通过任何的约定，就是现实形成了而已。这便是矛盾形成的症结。

　　二、物权法无法解决这一矛盾

　　（一）《物权法》确定了权利归属

　　《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中对公共设施的保障做了专门规定。即七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。从条文中似乎可以找到公共设施的权利归属。然而，讨论开放式小区公共设施的归属又必须解决七十三条中所规定的“建筑区划内”的理解问题。“建筑区划”，该词是第一次在法律中出现，为建筑学上的术语，是指对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分；可简单理解为“物业小区”。[①]开放式小区按照上述“建筑区划”概念理解，应该属于物权法所规定的建筑区划，那么建筑区划内的公共设施就应该归业主共有。所以，根据《物权法》，前述案例所涉及的自行车库的权利归属问题就很清晰了，自行车库应该归所有建筑区划内的业主共同共有。