预告登记的性质、效力和范围探索
杨立新;宋志红
【摘要】本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权；预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为；可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权，或者该请求权附有条件或期限，或者该不动产物权指向的物为未来的不动产，飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。
【关键词】
物权法；预告登记；请求权；效力待定；不动产物权
【全文】
我国学者现在通常所说的预告登记(Vormerkung)概念，来源于德国民法。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。正因为不动产预告登记制度所特有的债权物权化的功能，有利于保障交易安全，因此受到许多国家和地区的青睐。
我国《
城市房地产管理法》和建设部的《
城市商品房预售管理办法》规定了商品房的预售登记备案制度。对于该制度的性质，有学者认为，在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利，并认为我国现行的商品房预售登记属于预告登记。[1]但大多数学者均认为我国现行的商品房预售登记并非真正意义上的预告登记。笔者认为，预售商品房毫无疑问应当纳入预告登记的范围，但我国目前法律规定的商品房预售登记备案制度在更多的意义上只是一种行政管理上的备案，并不具备预告登记的功能。因此，严格地说，我国目前并无全国性的立法对预告登记进行规定。但有少数地方立法对预告登记制度作出了尝试性的规定，[2]我国已经经过四次审议的
物权法草案也均对预告登记制度作出了规定。但是，尽管学者对我国物权法规定预告登记制度的必要性已达成共识，但对预告登记的性质、效力和适用范围却存在较大的争议，在现有地方立法和
物权法草案中，在这三个问题上的立场也都不明确。对此，我们就这三个问题进行探讨，作为对
物权法立法的建议。
