出了南门往北走——商品房购置环节之怪现状
姜朋
【全文】
有首顺口溜说道：“出了南门往北走，忽然遇见人咬狗。抓起狗来打石头，却被石头咬了手。”颠三倒四，乱七八糟的。[1]不过，别以为这只是痴人说梦，现实中有时还真有类似的情形。为购买新建商品房办理抵押贷款就是一例。
从法律的角度看，购买商品房和抵押借款这两个法律关系分别涉及买（购房者）和卖（开发商）以及借款人（购房者）和贷款人（银行）三方当事人。但现实中参与这两个环节的还有律师和保险公司。如果说在选择开发商及楼盘、具体的居室（楼层、朝向、面积）等问题上，购房者还能自主选择的话，在贷款银行方面则选择的余地则很小，他（她）只能从开发商事先指定的若干（多则4、5家，少则1、2家）银行中选择一家作为自己的债权人，除非能够一次付清放款而不需要贷款。一旦做出选择，购房者就将踏上一条“不断掏钱”之旅。面对“人为刀俎，我为鱼肉”的局面，却多半别无选择。
选定贷款银行后，购房者还必须接受由银行选定的律师所，并支付相应的费用。由律师所指派的律师在售楼现场接待向某一银行申请个人住房借款的购房者，向其介绍贷款所需要的材料（开发商的销售人员可能已经作过简要的介绍）和手续，解答疑问，并帮助完成借款合同——即代购房者填写除了贷款金额、年限，签字以外的内容。而根据律师拟定的《授权委托书》，购房者还要委托律师“办理该房产及相应土地使用权的抵押登记、抵押登记变更及注销手续”，“签署该《商品房买卖合同》的注销协议，并办理该合同的注销登记手续”，“通过司法途径，办理该房产的拍卖、变更、转让等处置手续”。《授权委托书》通常还规定，律师在从事后两项业务时“须同时出示贷款银行出具的委托人连续3个月或累计6个月不偿还贷款本金及利息的书面证明文件”。在开发商向房产管理部门办理了备案手续后，律师会向银行出具法律意见书，证明购房者出具的资料的真实性。而在这一过程中，银行的信贷员往往并不会见购房者，只通过书面材料进行资质审核。律师实际充当了银行的检验员，构成了消解银行风险的第一道屏障，银行却不必为此付费。凡此种种都说明一点：律师是拿着购房者的钱在替银行服务。[2]
除了指定律师所以外，为避免或减少贷款风险，银行还要求购房者购买房屋贷款保险。按照《个人抵押贷款房屋保险合同》，购房者为被保险人（即投保人），负有全额给付保险费的义务，贷款银行则为受益人，当房屋遭遇火灾、爆炸或因暴风雨、台风、洪水等自然灾害以及空中运行物体坠落而坍塌时，可从保险公司获得赔付。但和律师所一样，保险公司也是由银行而不是购房者选定的，买单的也还是当然购房者。
