房产怪象之透视
田飞龙
【全文】
方便面涨价了……
猪肉涨价了……
房地产一直在涨价…….
股市忽然像头疯牛一样四窜……
高校食堂里怨声迭起……
这无疑是当代中国无需细描的风景线，因为“涨价”已经成了一种风暴，社会的每个角落都无法忽视它的存在。涨价，这个中文词汇在其字面含义上只代表一种正常的经济现象。我未深研经济学，但对于基本供求关系决定市场价格的原理还是略知一二的。涨价，如果是正常的经济发展和市场主体间互动的结果，那么并没有什么值得大惊小怪的,但问题是这种涨价使我本能地感到一种风险在酝酿和扩展，而且日益深刻地重塑着人们的价值观念。我试图以房地产市场为例对这种“涨价风暴”作出言说，尽管其本身难言。
房地产价格上涨其实并非完全出于市场因素，而是具有复杂的土地产权制度背景和政府权力的作用。涨价过快必然引来政府调控，但就房地产市场而言，与其说政府是在“调控”，不如说政府是在“经营”。作为革命的一个成果，我国土地产权制度实现了公有化改造，具体包括城市土地的国有制和农村土地的集体所有制。政府除了垄断城市土地的供应市场，还通过制度安排同时垄断了农村土地市场——按照现行法律框架，农村土地不得自由进入市场，必然先经由政府的征收程序转为国有土地，然后再按照国有土地的出让程序进入市场。1988年的
宪法修正案彻底排除了政府经营土地的市场化障碍，同时与体制改革的“权力下放”相配合，各级政府纷纷积极进入土地市场，成为最大的土地供应商。由于执行国有土地使用权有偿转让的制度，土地使用权出让金便在政府的积极推动下在最终房产价格构成中占据越来越大的比例。
公共选择理论证明了政府的私利性，这正得到了中国房地产市场发展的印证。政府运用其行政权力同时对城市土地和农村土地进行积极的“规划”，巧取豪夺，赚取巨额级差地租。这样一种由体制造成的土地初级市场，必然影响到整个房地产市场的发展。“政府托市”、权力介入土地经营与开放，使得正常的市场机制难以完成调节功能，公权力更不可能积极作为，平抑房价。因此，如果说其他产品受市场供求影响可能有涨有落，那么房地产绝对是“不落的太阳”。这是一种典型的“权力资本化”现象，是计划经济在房地产原料市场上的残余。而且由于政府垄断土地市场，房地产商为争取更优越的开发基础，必然行贿各级官员，这种租金最终也将落入房价之中，由普通老百姓承担。官商双赢，成本被富集到最终的房产价格上，权力与资本的结合，权力保护资本，资本回报权力，如此紧密的“攻守同盟”，房产价格自然长期坚挺。因此，房价高涨带来的只是经济的表面繁荣，它导致的实际社会后果是：青年人劳动的主要部分被住房问题占取，用于家庭成员福利与个体自由发展的经济基础被大大压缩，“房奴”现象日益严重。这种过分沉重和不合理的社会生活负担还可能导致公民责任意识的衰退，人们更多地关心并焦虑于生存问题，无暇顾及社会公共问题的思考和社会责任的承担。房地产市场的“权力—资本”结构大大伤害了社会公众的生活激情和创造力，大大阻碍了社会公众健康人格的培养和发展。
我们看到，这种土地公有的产权制度导致了权力资本化，政府与民争利，与房地产商勾结，因此必然同时导致房地产市场调节中的“市场失灵”和“政府失灵”。当然，受制于现有的体制框架，土地的激进私有化是不可能的，而且笔者也并不认为土地的私有化就一定能够很好地解决问题。我觉得房地产市场在目前情况下主要应从三个方面思考出路：
