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表1 35个大城市物业税指标测算
项目 住宅物业税收入（亿元） 住宅物业税占地方财政收入百分比（%） 物业税总额占地方财政收入百分比（%）
最小值 0.65银川 2.84福州 10.23长沙
最大值 47.85上海 11.94兰州23．9 27.84海口
中位数 3.51厦门 5.32上海 14.81天津
如果按照以上六种方法的计算，开征物业税的收入规模区间是2000亿元到6000亿元之间。
物业税占税收和地方税收的比重：2004年全国税收总额24217亿元，其中中央税15814亿元，地方税8403亿元，2004年，来自房地产业的税收(不包括耕地占用税、契税、关税，下同)为1369．6亿元，约占当年全国税收收入的5．7％。
按表4.2所列的2000亿元的收入规模计算，物业税占全国税收的百分比8.3%，占地方税收的23.9%。按6000亿元的规模，物业税占全国税收的百分比24.8%，占地方税收的71.4%。因此，物业税具备了成为地方税主体税种的条件。
表.2 物业税的收入规模占税收的比重
项目 2004年1369亿元 按2000亿元收入规模 按6000亿元收入规模
占全国税收百分比（%） 5．7 8．3 24．8
占地方税收百分比（%） 16．2 23．9 71．4
七、物业税的改革目标
从中国的实际出发，物业税改革的重要目标是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出的：稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。如何处理好开征物业税与土地出让金的关系，成为一个难点问题。本文提出用取消土地批租制，开征土地税，同时实行土地年租制度，使物业税和年租制成为房地产经济和土地管理的内在“稳定器”，成为地方财政体制的收入来源。
土地批租制满足了城市财政支出压力不断增长的需要。改革开放以来，我国城镇化比率不断提高。从发展趋势看，在未来相当长的一段时间内，城镇化比率仍会持续提高，这对城市财政支出提出更高的要求和压力，导致了城市财政赤字的不断增加，导致交通拥堵、水资源、能源与土地的短缺。为了维持有限的环境承受能力，土地批租制满足了这种需要。因此土地批租实际是地方的土地财政。
据统计，1990年到1992年土地出让金收入分别为10.5亿元、11.3亿元和525亿元。据有关部门统计，1992年到2003年全国土地出让金收入累计达1万多亿元。另据《中国国土资源年鉴》的统计，我国2001年、2002年全国土地出让金分别为1295.79亿元和2416.79亿元，占当年GDP的比重分别为1.18%和2.01%，而2004年的土地出让金5894.14亿元，占当年GDP的3.69%.2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占GDP的3.82%,占同期地方本级财政收入15092亿元的1／3还强。我国现有的土地批租政策，在很大程度上缓解了城市政府的财政困难。但是土地批租制度也存在不少问题：隐藏并积累了城市公共财政风险。导致资源的不合理配置。不利于宏观经济的稳定运行。不利于满足居民的合理居住需求。不利于创造就业。不利于弱势群体利益的保护。不利于党风廉政建设。不利于获得长远利益。
改革的思路是：国家将土地使用权完全彻底地交给土地使用者，建立所有权国有化、使用权私有化的新型土地制度。建立高度市场化的土地经营制度。取消土地使用权期限的限制，土地交易仅在土地使用者之间进行，市场化的土地经营制度为房地一体化消除了障碍，为城市房地产统一经营管理提供了有利条件。
规范土地费体系，将土地批租改革为土地使用费，并入土地税中统一征收。由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格。可对第一次取得土地使用权收取土地补偿金，土地补偿金的额度低于当前的土地出让金，然后逐年收取地租性质的土地使用费。补偿性收费符合行政收费的特点和功能，应以保留，补偿性收费主要有设施补偿费、劳务补偿费和工本补偿费。设施补偿费是指为使国家对公共服务设施投入的资金得到一定的补偿，向使用该设施的单位和个人收取的一定金额的使用费，以保证这些设施的正常运行和维护，推动整个城市的良性循环。劳务补偿费用是指对土地资源不进行资金投入，而只是对活劳动的补偿，如政府平整土地作为停车场，停车场费以及为办理各种土地转移手续所收取的费用，属于劳务补偿型费用。工本补偿费是指为加强土地管理，确定土地产权，建立地籍档案，土地管理部门须发给土地使用者的各种证件、证明，印制这些证件的费用要得到补偿，因此，要收取工本费。
八、物业税的法律体系
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