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加大物业税对房地产级差地租收入或房地产溢价的调节。在市场经济条件下，土地、住房是一种资产，是稀缺资源。随着城市经济的发展和城市化进程的加快，经常出现投资于某一地块或地段的收益外溢化现象，并在土地使用权的作用下转化为级差收益，即引发周边或两边不同地块产生级差收益，进而引起房价大幅攀升。大体有以下几种状况：一是投资于城市地铁、轻轨和高速公路会引起其两边地块，特别是站点周边地块产生级差收益，使房价大幅攀升。二是投资于公园、绿地、森林会引起周边不同地块产生级差收益，使房价大幅攀升。三是投资于城市车站和码头会引起周边不同地块产生级差收益，进而使房价大幅攀升。四是投资于城市地区或城市副中心、区中心以及大型超市，会引起周边不同地块产生级差收益使房价大幅攀升。五是投资于名校，大型公共文化、体育、娱乐设施也会引起周边不同地块产生级差收益、房价大幅攀升。
对于上述经济现象，许多经济学家把其看成是宏观投资，并把这种投资引发的周边或两边一定范围的不同地块产生的级差收益归入级差地租Ⅱ；或者把这种现象看作是城市土地投资的“地租效应扩散性强”，“积累性大”，因而不仅会增加直接投资地块的级差地租，而且会提高相邻地块的级差地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ是不同的，具有自己的特点。级差地租Ⅰ是以等量资本投入等量面积，是丰度和位置不同的土地所产生的超额利润转化而来的。级差地租Ⅱ是以等量资本连续投入同一块土地上产生不同的生产率所形成超额利润转化而来的。级差地租Ⅲ则不一样，它是投资者投资某地块产生级差收益的同时引发了周边不同地块产生级差收益，并在土地所有权作用下转化为地租的。
物业税承担的一个很重要的功能是房地产价值的溢价回收(value capturing)。由于政府在基础设施和公共服务的投资被资本化入房地产的价值中，公共投资提升了私有土地和房屋的价值。私有业主的财富凭空增加很多，房地产的评估值也随之提高，犹如天上掉馅饼。这样物业税可以将政府行为带来的房地产增值部分地以税收的形式截取，避免私有业主占取全部不劳而获的财富增加。因此，物业税实质是对三种级差地租收入的调节。特别是通过累进的税率，将级差地租Ⅲ大部分收入集中到国家。
采取租金收益。即以不动产租赁价格（租金）作为计税依据。以年度租金收益为计税依据，经济发展所带来的升值因素可以在税收收入中得到较好的体现。同时，从公平和公正的角度讲，税收调节基于不动产的实际用途也更符合量能支付原则。但对于某些特殊类型的不动产，如用于公共用途而保有的不动产，往往并不存在公开的市场价值，如何确定其年度租金收益成为一个问题。各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，再运用一个合理的贴现率去确定名义租金。土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。
六、物业税的税收收入目标
物业税的收入目标，是为地方政府提供了长期稳定的、可持续的收入来源，提高物业税占地方财政收入的比重，增强地方政府投资教育、卫生和社会保障等公共产品的供给能力。特别是成为地方税体系中的主体税种。从地方政府职能转向提供公共服务角度出发，我国政府支出责任加大，政府今后的主要职能是提供与老百姓生活密切相关的公共品。公共服务分两个层次：一是支出责任，即中央的支出责任；第二层次是管理责任，主要指地方政府的管理责任。地方政府主要指县市，县是历史上最稳定的建制，以县为单位提供公共品比较合适，因此基层的县级政府应该承担更大提供与老百姓密切相关的公共品责任。让县级政府有财力提供公共服务，须以财税改革为契机构建县市税制。我国名义上有地方税，但是集中在省一级，县级政府财权十分有限，县级政府最需要财权。物业税作为最合适的县税有四个理由：地域性强。不同地区房价、地价差别大；地方政府易于管理；符合服务收费原则；放在县税里，有利于物业税的建设。
物业税能否成为主体税种，主要依据有两点：一是物业税收的作用：二是物业税收入占地方税收总收入比重的大小。从物业税收的作用来看，物业税的开征影响地方政府财政收入结构：一是由于流转环节是一次性征收，而保有环节是持续性征收，物业税改革会减少当期一次性税收，增加长期持续性税收。二是在城市房地产大规模开发阶段，在城市房地产稳定发展阶段，物业税改革将使保有环节税收增加而流转环节税收减少，税收净增加。三是在流转环节税收是对新开发、销售或转让的增量不动产征税，而保有环节税收是对持有的存量不动产征税，由于存量房地产的基数大于增量房地产，使税基扩大，会对当期税收减少产生一定的抑制。通过增加地方税收，不断加大对地方教育、卫生医疗、就业和社会保障、生态环境建设投入，不断改善人民群众的生产生活条件，满足人们公共产品需求。
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