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三、国外的经验和借鉴
国外物业税制度的共同特点是物业税构成地方税收的主体税种；在遗产税和赠与税开征上，各国根据本国国情做出了不同的选择；在财产课税的管理权限上，目前向地方分权的倾向已成为主流；从物业税的征管看，各国的配套措施完备齐全，如设有专门的评估机构进行不动产评估、这些机构都设立详细的信息储备、多采用计算机批量评估程序等
通过对中外物业税收体系的比较，我认为中国现行物业税是“缺失性配置”模式。表现在：只开征了个别财产税，没有开征一般财产税；只对国有集体财产开征，没有对个人财产开征；只对开发环节开征，没有对流通、保有环节征收；只对部分财产开征，没有对财产全面开征；只有中央的税权，没有地方政府的税权；由于不是确切意义上的财产税，导致了政府调节手段的缺失。物业税早已成为发达国家地方财政收入的主要来源；一些分税制国家的地方政府对隶属于自己的财产课税拥有较大的税权和财权。我国税权高度集中于中央，地方基本没有税权。财产估价在一般财产税的征收中非常重要，它关系到财政收入的多少和纳税人实际税负的轻重。许多国家的税务部门专设有财产评估机构。关键是要建立一个合理、可持续的物业税体系。因此我国需要从制度上、机制彻底改革完善现行税制,结束财产保有层面的无税状况，建立起在收入和财产层面全方位调节和缩小贫富差距的物业税租费三位一体的法律体系框架。
通过与国外比较，实现物业税制度的公平与效率目标并非易事。国外物业税的经验和做法给以下方面的启示：①设立较大的评估单位。应在一个省内，统一对财产进行集中评估，并运用计算机等现代评估技术改进和统一评估程序。②聘用数量充分和高素质的地方工作人员。③把物业税基限制在最容易辨认的财产种类。④降低在不同区域内的评估差异。⑤商用财产有效税率要高于住宅。⑥征收非财产税，如地方销售税和所得税，来减轻对物业税的依赖。⑦保护农业，农业财产有效税率低于非农业财产有效税率。⑧在非农业商业财产中，对采矿与伐木用较低的税率，对银行、保险公司和宾馆采用较高税率。⑨对制造业财产用较低的税率。⑩鼓励节能，对交通和公共水电财产征收较高的税。○11同样的财产，城市的有效税率高于农村。○12大城市郊区物业税最高，增长也最快。○13对老年人、残疾人、退伍军入及确实有困难的特定人群降低税率。
通过与国外比较，建立物业税目标模式的制度安排和政策设计时必须充分考虑以下细节：①由哪级政府来确定法定物业税率；②税率应该定多高；③税基定多广；④是否与纳税人收入成正比；⑤是否应与由其支付的公共开支及纳税人的获利相对应；⑥是否作为从富人向穷人进行财富再分配的工具；⑦是否调节对房地产业的投资环境；⑧对经济有哪些影响和冲击；⑨提高税收管理质量；⑩处理地区之间税收不平衡；○11具有调整城乡价格体系、强化对财富的调节和缓解收入分配领域中的不合理状况等积极作用；○12如何预防物业税成为普通老百姓的一种负担等。
四、物业税的经济增长目标
近几年来，我国房地产二级市场上住房价格高攀不下，高房价成了全社会关注的问题．必须通过物业税收改革对房地产市场进行宏观调控，有效地调控房价，清理整顿税费，降低房价，促进房地产市场的均衡发展。
从税收的效率原则来看，我国现行房地产税制在税负水平、税负结构、税种设置、税率设置、计税依据和税费体系等方面不利于优化房地产资源配置，影响了房地产业的健康发展。表现在：一是我国房地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献GDP占我国GDP总额的比重，平均税负高于国内其他行业，也高于世界其他国家的房地产行业。二是现行税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻。使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。而“重流通”的局面，则抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。三是税种间重复设置，难以体现税收中性原则，给经济运行带来了额外的负担。四是税率设置不能适应房地产经济发展的要求。五是部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。六是租、税、费体系混乱，以费挤税的现象特别突出，限制了税收宏观调控功能的发挥。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别非常明显，但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。使得房地产业不堪重负，提升了居民的购房门槛，妨碍了房地产业的健康发展。
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