在一般情况下，开发商在出售商品房时都会同时将车库出售或者附赠、出租，而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在多数业主不能同时买房又买车库的情况下，开发商必然会将车库出让，甚至会卖给非业主。在这种现实情况下，首先满足业主需求是与现实相脱节的。而且首先满足业主需要如何定量也是一个难题，是要求每户一库还是几户一库，都需要法律明确规定。
所以笔者建议对于这一条款应该尽快出台相关配套法规，对其作出严格解释。配套法规应该明确车库的车位一定要达到几户一个车位，否则就不能出卖给非业主第三人。或者是确定一个期限，在房屋买卖合同成立的几年后，业主仍然没有购买车位，在通知业主之后，开发商可以将车位卖给非业主第三人。还可以实行小区车库的预购制度，即业主如果在近期内不能买车，可以先交一定的管理费，对于车库享有优先购买权。
（二）通过约定方式不利于业主利益的保护
2005年出台的《
物权法（草案）》第
76条第2款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”《
物权法》74条与草案相比应该说是一个倒退，更加不利于业主利益的保护。
1．74条没有注意到开发商与业主的地位不对等性
在房屋买卖过程中虽然买受人是消费者，但是与开发商相比其仍然处于弱势地位。74条规定车库归属通过约定的方式，虽然是对当事人双方意思自治的尊重，但是在双方当事人地位不对等的情况下，尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施，无异于为弱势一方遭受侵害披上合法的外衣。当今的房屋买卖合同大多是格式合同，或者具有格式合同的性质。房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。
2．74条没有注意到开发商与业主举证能力的不对等
在商品房建设中，相关的法律文件房屋买受人是不可能获得的，开发商将其作为商业机密并不向卖受人出示。在产生纠纷后业主的举证能力十分有限，而开发商的举证能力十分强大。开发商有多种途径（合法与非法）证明其对小区车库拥有所有权。74条规定通过约定方式确认车库归属，一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。
