小区车库权属问题研究——兼评《物权法》第74条
张更全
【全文】
小区车库归属问题一直是开发商、业主及物业管理单位之间的主要纠纷之一。新出台的《
物权法》第
74条对小区车库归属作了规定，笔者将对其进行法律剖析，明确在适用过程中应该注意的问题，以利于司法实践的需要。
一、小区车库法律属性分析
小区车库的归属纠纷不断出现，究其原因在于人们对小区车库的法律属性认识不清。现从车库的法律属性入手，加以分析：
（一）小区车库的基本法律性质分析
这一问题主要涉及附属设施与独立物的冲突。传统民法理论认为作为民法客体的物具有以下特征：（1）独立于人体之外（2）稀缺性（3）有使用功能等。从车库的基本属性上讲，其符合民法中物的基本属性，从其使用功能上讲也是相对对立的，可以成为独立交易的标的物。但是由于车库的存在与小区有直接关系，车库权属受到众多相关权利的限制和影响，包括土地使用权、小区房屋所有权建筑物区分所有权等的限制。为明确法律关系，减少纠纷，下面我们进行逐一的分析。
（二）土地使用权与房屋所有权关系角度分析
我国的《
城市房地产管理法》第
31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”通过以上法律的规定可以看出，我国实际上是实行“房随地走”的一元转让模式。[0]开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权，那么随之土地使用权也应该一并转让。“如果将房与地分开，其权利分别由不同的主体享有，就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面。”[①]小区的车库大都建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的小区车库就应该属于房屋买受人所有。
（三）建筑物区分所有权角度分析
建筑物区分所有权理论的兴起主要是解决城市民用高层住宅所有权归属以及权利正常行使的制度。小区车库法律属性的主要争议点在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分，业主是否对小区车库享有共有所有权。小区车库的建立是依附于建筑物的，如同小区的绿地，道路是供小区业主使用的，因此其属于共用部分当无异议。但是在实践中，小区车库的所有并不是随着专有部分的转移而当然的转移与房屋买受人，房屋买受人必须通过签订租用合同，缴纳一定的租金才可取得使用的权利，但是这并不影响其作为共用部分的法律属性。即使签订租用合同一般也是在小区业主内部，也是必须依据共同关系所生的成员权才具有租用资格的。将小区车库定性为共用部分将会对小区业主的利益进行很好的保护，也是符合现代建筑物区分所有权理念的。
