1、转入担保范围问题
根据《
物权法》第
203条：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以纳入最高额抵押担保的范围。《
物权法》相对《
担保法》及其司法解释在最高额抵押权规定上有较大的突破，表现在：(1)放宽了最高额抵押权担保的债权范围。《
物权法》第
203条规定“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。”这里允许债权人将最高额抵押权设立前已经存在的债权纳入到抵押担保的范围中，有助于债权人和债务人灵活运用最高额抵押机制来实现相关利益的优化配置和平衡。
2、当事人意思自治对最高额抵押权的效力
最高额抵押担保债权未确定情形，允许当事人约定抵押权的转让或者协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高额债权额等。《
物权法》第
204条明确规定：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。”第205条则进一步允许抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。这在一定程度上改变了最高额抵押债权确定前禁止转让抵押权的机械性，将大大有利于债权人权益的实现，也使最高额抵押权的灵活性和担保作用得到更好发挥。银行可以灵活运用最高抵押担保债权确定前可由当事人约定债权确定的期间、债权范围以及最高债权额等机制，来最大程度地保护银行债权，并为未来债权和抵押权的转让留下相应空间。银行应及时修改最高额抵押担保管理制度和相关格式文本，尽管有法律的灵活化规定，如果银行与客户的协议文本依然未改变，仍然无法充分享受新法对债权人更为有利的保护。
3、债权确定问题
最高额抵押实质上是一种额度范围内的动态抵押，银行作为债权人，应当注意使最高额抵押确定化的法定事由，及时行使特定化后的抵押权。《
物权法》第
206条明确列举抵押权人的债权确定事由：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。这种明确的列举，便于债权人在法定情形出现时，可灵活自由、及时地行使债权及抵押权的转让，以最优化的方式来保护和实现自己的债权。
4、部分转让问题
《
担保法》及其《司法解释》均禁止最高额抵押债权转让，但《
物权法》对此进行的变更。依照
物权法的规定，银行可以在最高额抵押担保的债权确定之前转让债权，但最高额抵押权不随债权转让。如果需要让最高额抵押权随债权一起转让，则银行可以在转让协议中约定最高额抵押权转让的方式。最高额抵押权转让的方式主要有以下两种情形：（1）部分债权转让，抵押权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权额随之相应减少。但在这种情况下，需要注意转让的抵押权要重新办理抵押登记，原最高额抵押权要作变更登记。（2）部分债权转让，全部抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。
最高额质押可以参照最高额抵押的有关规定。
十二、地役权对不动产抵押权的影响
《
物权法》第
156条规定，这是我国法律在立法层面上首次出现的一种新型的权利。地役权，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。在实践中或许还没有引起特别是银行信贷人员的注意，但这种权利对银行信贷业务的影响使不容忽视的。
例如，张某在江边有一块地，地后面是王某的一幢六层高的房子，王某为了不影响其的房子的景观，就跟张某签订一个地役权合同，约定张某不能在该块土地上盖房子，作为对价王某一次性向张支付100万元。然后两人再相约去房管局办理一个地役权的登记。至此该地役权生效。由于盖土地是设定了地役权的不动产，它在使用上就受到了限制，直接影响到它的价值。银行若在信贷业务中接受该土地作为抵押时，就需要弄清楚该土地是否已经设定了地役权。这是银行在接受不动产抵押时应该考虑到的一个新的问题。
十三、
物权法抵押权登记的几个问题
物权法对登记方式进行了完善。在
物权法里，登记的方式有以下几种：
（1）本登记
本登记就是登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力。譬如在二手房买卖中的买卖成交后的过户、预售商品房在开发商完成大确权后进行的小确权然后办理房产证等，都属于本登记。
依据《
物权法》规定，统一的登记机关有：
