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居住权的法理分析
在现代法中，作为人役权形式存在的居住权是以罗马法中的居住权为形式，汲取了地役权内容的合理因素，具有人役权为特定人利益的特征，同时又不失地役权内容多样的特点。但是，居住权是人役权的一种形式，其本质上是人役权。因此，需要分析居住权的法理基础，就必须从人役权的特征出发。居住权的特征主要体现为：1.居住权的主体是自然人。主要是因为它基于婚姻家庭关系而产生，主要源于赡养、抚养、扶养的需要，往往涉及到配偶、家庭成员特有或者应有利益，这决定了居住权只能是自然人，而不能是法人和非法人团体。2.居住权是他物权。至于居住权的基本属性，首先它是物权，因为居住权人可以对房屋直接其权利，同时又只能在他人所有的房屋上设定而属于他物权，另外又是为特定人的利益设定的，因而属于人役权，即具有人身性，与居住权人的人身和其拥有的法律地位相关的一种权利。因而具有物权的排他性是必然的。3.居住权的客休是他人的建筑物，而且被限于房屋，可以为建筑物的一部或者全部，还可以包括其他附着物。4.居住权具有时间性，具有“短暂性”。居住权是为了特定自然人的利益而设定的，即该自然人的生存期限是居住权的最长期限。如果为两个或者两个以上的自然人设定，则为自然人中生存期限最长的人的生存限期为居住权的限期。当然，在设定居住权时，可以设定一个具体的限期，当居住权的生存期限长于该期限时，该期限为居住权的期限。如果居住权人在该期限内死亡，即以该居住权的生存期限为居住权人的期限。同时，《征求意见稿》中规定居住权期限有约定期限的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，居住权的期限至居住权死亡时止。5.居住权具有不可转让性和不可处分性。罗马法中，“人役权是不能让与的权利，则权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”[6]因此，受其性质限制，居住权是不可转让的，即具有不可处分性。
居住权的合理性考察
一般意义上说，居住权应该属于物权的范畴，具有物权的各种属性，可是根据对居住权的特征分析，又与物权的各种属性又有很大的矛盾之处。具体而言：1.物权的主体是一切民事主体，不论是自然人还是法人甚至是非法人组织，都可以成为物权的主体，这样更能体现出民事主体在法律地位上的平等性。而居住权只要求其主体是自然人，而且是具有特定关系的自然人，因而，作为物权的居住权在主体方面与物权发生相当大的冲突。2.居住权是他物权，可是却具有特定的人身关系，是为了特定人的利益而设定的，非特定关系的人而享有居住权，与他物权的一般属性相差甚远。3.居住权的客休限于不动产，基本上是房屋，是为了满足特定人的居住权而设定的。而他物权客休是一切动产和不动产，在客休上没有区分。在这方面，居住权与一般他物权的客休有很大的差别。4.居住权的目的仅仅是为了特定人居住房屋的需要，为了社会稳定的需要。这与他物权的目的为了取得利益的最大化相差较大。5.居住权具有短暂的时间性，一般最长只有居住权人的有生之年，时间届满，居住权将消灭。而物权是无期限的，只要物还存在物权就不会消灭，因而，居住权作为物权也是不合物权理念。6.物权可以由物权人自由处分，只要是不违反法律规定和社会公共利益都可以处分物权，这也是体现出物权的，特别是用益物权是为了实现物的最大效用，实现物的利益最大化，可是居住权不具有可转让性和不可处分性，违背了物权的基本属性，不能体现出物权的真正属性，其实，从法理上分析，居住权能构成物权的一部分还值得怀疑。要知道，物权是债权变动的前提，不能实现交换职能的“物权”可以称其为物权吗？而居住权具有不可转让性和不可处分性，使其物权特性受到严重的损害，从严格意义上说居住权并不是物权性质的。
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