从一起案例探讨抵押权在拆迁中的处理问题
吴雯麒
【关键词】拆迁 抵押 行政裁决 强迁 物上代位 代位物
【全文】
案例：王某于2004年2月购买了位于上海市西区的一处二手住房，购买该房屋时王某向某银行借款40万元，并以此房屋作为借款抵押。2004年10月王某失业，其开始拖欠银行借款。2005年3月，银行向法院提起诉讼，要求王某还款否则将行使抵押权。2005年5月，法院作出判决：要求王某还清所有借款否则银行可以行使抵押权。2005年6月，王某所居住的房屋因市政建设被列入动迁范围。
王某所居住的房屋为二室一厅独用成套新公房，建筑面积53㎡，实际居住了王某一家三口。
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》）第五十一条规定：拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按《上海市房地产抵押办法》的规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，被拆迁人方可取得补偿款或者安置房屋。抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。[1]
拆迁开始后，由于王某无法与银行就房屋的抵押权及其所担保的债权达成一致的处理意见，其与拆迁人也就无法达成拆迁补偿安置协议。按照上述规定，拆迁人应当对被拆迁人进行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。但在该案例中，被拆除房屋为王某一家实际居住。由于王某一家不肯搬出，拆迁人即使将补偿款向公证机关办理提存，还是无法实际拆除该房屋，拆迁陷入了僵局。
分析：随着城市建设的加快，房屋拆迁已不仅仅是拆除危棚简屋。有些新工房因不符合城市规划，也被列入了拆迁范围，而这些被拆迁房屋中有许多被设有抵押。这就导致了上述矛盾的一再发生。
在讨论上述案例前，笔者认为有必要先简要介绍一下上海市在拆迁双方无法达成拆迁补偿安置协议时所适用的一些规定。根据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》，在拆迁过程中，拆迁当事人因搬迁期限、补偿安置标准、搬迁过渡方式、过渡期限等达不成协议，拆迁人或被拆迁人可以向被拆迁房屋所在地的区(县)房地局(以下简称裁决机关)提出裁决申请。裁决机关受理裁决申请后，首先要听取当事人陈述，了解相关情况，并组织当事人进行调解。经调解当事人达不成协议的，裁决机关自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。房屋拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，裁决机关可依法向区、县人民政府申请强制执行。具体执行方式为：区、县人民政府责成房地、公安等部门行政强制执行。[2]
