|
究竟是好还是坏，这个不需要我们去推测，我们只需要到实践当中去调查，这些年毕竟在很多地方他们已经开始在进行这方面的改革。尽管这些改革很艰难，缺乏法律的保护，这些改革的先期者们往往还要蒙受很多的挫折、烦恼、痛苦，但是毕竟这个改革是在推进。所以，我们选择一些实际的案例来说明。山东三联集团在济南周围搞了两个大型的开发区，比如，他们在顺城山庄周围的开发区，这个开发区是把周围几个村成建制的加入到三联集团，而三联集团给农民提供长期的生活保障，从教育、医疗以及基本生活费用等等，然后对所在的地区进行综合性的城市改造。这样导致的结果是什么呢？就是农民城市化，他通过把农民成建制的进入城市并提供相应的生活保障以后，然后对村民的管理也有一套企业化的管理，这样农民的生活方式改变了，观念也改变了，在这些村庄里面农民是非常欢迎这种方式的，他们认为自己进城了。三联集团给他们修建了公寓式的住宅楼，包括一系列的社区服务措施，农民告别了过去的脏乱差。三联集团种树绿化这个地方，环境改善以后，相应的地价也涨上去了，三联集团就从它的开发当中获取收益。农民成建制的加入到企业，但是在现行的法律框架下，三联集团是不可能一次性的拿到这个土地的，政府给它签的协议就是，你搞成片开发，我给你的只是开发权，这个开发权不是物权，它将来随着进一步的发展扩大它要一次一次的进行申请，农用土地转为建设用地，如果遇到土地风暴整顿的时候，有人打报告说它是圈地，一下子地方政府又不敢承认它的那个东西了，就把它拖到一个很困难的境地，一方面仍然要对农民履行它的协议，每个月给农民发工资，另一方面土地不能开发了，开发计划就没有办法实施了，导致经济上产生很大的压力。为什么呢？它这种做法得不到法律上的承认和保护。根本的问题就是，为什么农民不可以自主的拿着自己的土地去加入到一个企业当中去，为什么不能签订这样的协议呢？这样的协议为什么不能得到法律的承认和保护呢？而且现行的法律框架下它这么做了，实际上也没有违反法律，农民加入企业以后，将来土地转为非农用地的时候还要通过审批程序，这并没有违反国家对土地用途控制的政策，为什么不可以呢？这也是我们实践当中看到的情况，由于这种做法得不到法律的保护就面临着困境。
刚才提到的第二个模式就是南海模式，南海现在属于佛山市，南海应该说是中国土地改革的先驱者。南海历史上形成了大量的建设用地，有一部分建设用地是怎么来的呢，就是国家征用土地的时候给它一部分农用转非的指标，一般是百分之十五，也就是说，国家征用土地一百亩，然后给你十五亩建设用地归集体，集体拿着这些建设用地去经营，实际上是国家在征地的同时，给农民了一个补偿，给你一个合理经营可以获得较高收益的一块土地。最初建设用地是什么呢？就是乡镇企业，实际上农民搞乡镇企业基本上是不成功的，因为农民缺乏技术、缺乏经营、缺乏市场、缺乏资金。下面我们会讲到浙江的经验，浙江有很多地方就出现这样的情况，早期八十年代乡镇企业雨后春笋般的遍地开花，村村冒烟，搞出很多乡镇企业以后最后经营不下去，厂房建起来以后最后不能生产，导致土地就闲置在那个地方。南海的土地市场需求很大，很多加工厂、台商企业很多，然后给农民交租金，农民可以通过这样出让、出租、入股的方式，在广东的粤北地区也出现这么一种模式，就是修建高速公路，一个公司自己投资来修建高速公路，然后通过收取过路费来获取回报，这就涉及到土地的问题，它就和农民进行谈判，农民就拿着土地来入股，农民也不要你的补偿费，并且一次性的补偿费也不能解决问题，农民看好你这个高速公路的收费就拿着土地入股，入股以后，我年年都享受收费当中的利润，这也是一种方式。南海很多地方现在已经形成了事实上的土地市场，现在问题是什么呢？由于没有得到法律承认，因此它现在需要进一步的扩大融资的时候，特别是一些大型企业或者投资商来投资的时候，他就裹足不前。目前我们看到已经来的投资商是什么呢？都是玩短、平、快的。什么意思呢？这些企业都是小企业，小商人，因为他对你这个地方的前景不放心，目前的形式还有空间，估计在两三年内政府不会取缔，我就来投资一下，投资量也不大，而且回收快，我就来做，这样形成的都是一些小规模的企业，技术水平含量比较低的企业。如果它要进一步的发展，它要吸引一些大型企业，甚至国际上有名的企业到我们这里来投资，人家就会考虑我是长远进行投资，究竟你这个土地出租也好、入股也好，法律承认不承认，企业就会非常的谨慎。所以，现在他们很难吸引到大规模的和长期性的投资者。另一方面，就是银行贷款。有些项目是赚钱的，我村里面为什么不能自己投资办企业呢？我们可以向银行贷款嘛！但问题就是，你现在的抵押银行不放心，说你这个没有法律根据。现在目前尽管广东省已经出台了条例，允许它进入一级市场，但是几大商业银行说，你这个还不是法律，你这是地方法规，将来的命运究竟怎么回事我们还看不清楚，所以，现在仍然没有办法筹集资金。
|
