第三个问题：我国现行城市建设用地法律制度分析。
我们民法讲的是权利平等，所有权利都是平等的，国家土地使用权是一个所有权，你有占有、使用、收益、处分的权利。那么，农民集体土地所有权也是一个所有权，也应当有占有、使用、收益、处分的权利，为什么你的所有权可以在市场上不受限制的进行交易呢？现在所有权是不允许转让，但是你可以出让你的使用权啊，你可以拿你的使用权进行交易啊，国家可以拿土地的使用权进行交易，为什么农村集体建设土地的使用权进行登记呢？一旦城市化需要用地的时候，他就面临一个丧失土地所有权，而被强制性的丧失土地使用权呢？而且他的土地被征收的时候当作是一个农业用地，国家拿走以后马上就变成工业用地，这又是为什么呢？这就存在一个对农民权利的承认问题，我们的
宪法规定了两种土地所有权，农村集体土地所有权和国家土地所有权，这两者究竟是什么关系和地位呢？这个问题是需要重新考量的，我过去也写过这方面的专著，书名叫做《中国土地权利问题》，当时对农村集体土地所有权的认识界定为一种有限制的所有权，看来这个认识是需要重新检讨的，我们为什么没有一个平等的观念？如果我们要彻底的贯彻民法的平等观念，无论所有权的主体是谁，所有权都应该是平等保护的。
但是，现在农民两方面不受保护，一方面，转让土地使用权的交易不受保护；另一方面，面对国家的征收的时候它也是不受保护的。是不是对它保护的力度不够呢？农村的土地有没有限制？有限制也是基于国家的一些根本性的政策，比如农地基本农田保护制度，我们土地法现在有一个用途管理制度，对农用地转为建设用地涉及到国家的粮食安全，可以有所限制。但如果说已经是存量的建设用地了，这块土地本来就是要用于办工业或者商业的，为什么它不可以进入城市化？进入土地一级市场呢？这并没有涉及到粮食安全的问题啊，唯一的理由就是，保护国家土地市场的垄断地位。我们进一步保护这个垄断地位有什么意义啊？好处在什么地方呢？无非就是政府财政的收益增加了，但是你政府的义务又在哪呢？自古以来，我们讲政府不能与民争利，政府限制农民的土地进行交易，那么他们处在贫困状态，反过来，政府有没有责任补贴、救济他们呢？如果是一个负责任的政府，当然会考虑怎么去救济他们。这样一来，通过垄断土地市场所获得的那点收益又能在多大程度上解决这些问题呢？多少年运行下来的结果，我基本的认识是，并没有给财政带来多少收益。我们现在国有土地市场化当中还有一个巨大的漏洞，这也是我们下一步需要解决的问题，什么问题呢？就是我们土地的所有权是全国人民的所有权，它的代表者应该是中央政府，而现在各地土地出让的收益是归地方政府的，而且地方长官在确定土地价格上有很大的自主权。在过去的二十多年当中，很多地方长官低价的出让国有土地，从中获取个人利益。甚至土地部门的官员也在这方面有着很大的自主空间，这其中有的地方长官是为了追求政绩，招商引资，以压低的土地价格的方式来吸引投资，实际上国有土地的收益在流失，这也是一个相当普遍的现象。还有一个问题和腐败有关，也就是政府给你开发商一个低的地价，这中间的差价部分要给个人一个回报，有的是地方政府整体性腐败，比如说你给我捐赠或者给我什么好处，还有一个普遍的现象就是官员受贿。这些年在土地这个问题上国家收益的流失，要么就是富了一些投资商，同时，也富了一些官员，唯一受损失的就是两部分人，一是国家，一是老百姓特别是农民。这是一个财富分配的流程，这个财富分配的流程绝对是不公平的，同时也是没有效率的。这个制度怎么改变？当初制订出把这个土地收益归地方，当时出于无奈之举，中央政府没有能力来控制地方政府出让土地的行为，所以，中央政府的一个期待就是让地方政府自己来掌握土地出让，在这个当中它有一个利益驱动，在这个利益驱动下可以使国家的土地收益能够最大化。但是，没有想到这里面有些其他的因素在起作用，结果不是国家土地收益的最大化，相反的是最小化。这个问题我们暂时不去论述，国有土地这一块现在也有很多问题，将来主要通过中央政府调整相关的政策和行政法规来理顺这一块，现在逐渐有一些措施，比如城市存量土地的出让以及挂牌、竞标，有一些改善，但是不是彻底解决这个问题还值得进一步的调查、探讨，我对这个问题没有发言权，因为我没有对这个问题进行仔细的研究。
我们刚才讲的都是农村集体建设用地进入一级市场的必要性问题，我们还可以提出更多的理由，可能对这个必要性问题大家可能不会有太多的疑问。现在考虑的是一个可行性的问题，因为人们对此有很多的顾虑，如果放开了会带来什么副作用以及消极的社会影响，等等，比如农民会不会大量的出卖土地，造成土地流失啊？还有人提出，会不会冲击国家的建设用地市场，导致土地市场价格下跌，使国家的收益减少呢？其实这些疑问都是经不起分析的，我们找到很多实证的根据，我们可以相信只要制度健全，有相应的配套措施，农地流失的问题是可以控制的。由于存在着巨大的土地市场的需求，在有控制的允许的农村集体土地进入市场的情况下，不会引起土地市场价格的严重的波动。而且在转让的过程当中，国家可以获得相当巨大的税收的收入，在土地流转经过市场化以后，应该相信市场土地交易的总量会增加，特别是农村集体土地进入市场以后，交易量增加以后，带来税收的收益应该是大大地增加，而且对经济建设各方面的拉动应该说是巨大的。对这个问题我们应该比较放心，现在还有人提出一个问题，会不会很多城市人到农村去买地啊？这个可能是存在的！问题是怎么评价这种可能性，如果出现这个结果它是一件好事，还是一件坏事？我个人觉得这是一件好事！应该允许人口的双向流动，乡下人进城，城市人下乡，现在城市人口严重的老龄化，城市污染非常严重，城里很多人希望能够到农村那些山清水秀的地方去养老，为什么不允许他去呢？这些人去了以后会在农村形成一个新的消费群体，他的消费就会带动他所居住那个地区的经济文化的发展，他的生活方式、生活要求提高以后，有这样的需求就会有人到那去投资。比如看病难的问题，可能就会有人去那投资建医院，医院建立起来以后，是不是周边的农民也受益啊！相应的，卫生条件、交通交通都会有所改善，他的生活方式也会影响周边的农民，市民下乡以后也会使乡村的人口市民化，带动农村的发展。建设社会主义新农村是需要先进文化的，是需要一些人把他先进的观念、先进的生活方式带到农村去的，需要有一些自觉、不自觉地去做这样一些事情，城里人下乡不是一件坏事，城里人的文化、资金都下乡，农民会有好处的。农村集体土地如果进入市场以后，我相信会带来一些好处，原来认为它是一件坏事，现在看来这是一件好事。
