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现在的问题是，什么时候轮到集体建设用地放开？从法律上来说，目前为止，还没有放开集体建设用地。而国务院1991年颁布的还仅仅是一个暂行条例，以后为什么不可以借用制订物权法的机会来解决这个问题呢？这就是我们要探讨的问题。据我了解，法工委不久前的一次内部会议在讨论到这个问题的时候，形成了一个共识，就是在物权法里面不把现行的体制用物权法的形式给它固定下来，也就是不提这个问题。为什么呢？就想为下一步的改革留下一个空间，如果物权法把我刚才所说的现行体制给确定下来的话，那新土地革命就被扼杀在摇篮中了。法工委已经充分认识到这一点，充分认识到未来的发展前景，只是鉴于这个问题十分重大，必须要高层决策，所以他们不可能直接的通过物权法来启动土地革命，但是他们由于有这种自觉的意识，已经在立法当中留下了改革的空间。
第二个问题：我国现行城市建设用地的供应途径。
现行的供应途径正如我刚才说的，一方面，是国有存量土地的供给，但是这个量已经很少，另一方面就是通过土地征收。按照有关部门的统计，现在我国是百分之八到九的JDP增长率，我们每年有大量的用地需求，也就是说，中国的城市化已经进入了一个加速期。如果完全按照征地的方式来解决城市化的用地需求的话，每年至少要造就两千万的失地农民，每年两千万意味着什么？十年就是两个亿！这是一个非常可怕的数字。这些年来大家也注意到了，由于征地问题所导致的社会冲突，各种群体性的社会事件是非常严重的，有些地方甚至酿成了血案。所以，中央现在已经非常明确，国土资源部也出台了相关的规定，就是要严格的限制征地。而物权法的起草过程当中，专家学者也好，立法机关也好，形成了一个共识，就是要严格的限制征地。
限制土地征收的措施大体上有三点：第一点，就是要严格的界定公共利益或者公共目的，土地征收必须要为公共目的，究竟什么是公共目的？对这个问题要进行严格的限制和界定；第二点，要提高对农民的补偿，现在有些地方已经在采取措施提高对农民的补偿，而且把一次性经济补偿变成长期性的安置，使得农民获得长久的保障，这无疑也进一步提高了征地的门槛；第三点，就是严格征地程序，这不仅包括审批的程序，而且也包括农民谈判的程序。这里顺便指出一点，现在的征地制度从1998年调整以后，产生很重要的变化，1998年征地政策调整之前，它的征地流程大体上是这样的：集体土地由国家征用，然后国家再把土地出让或者划拨给用地单位，由用地单位对集体土地所有者来进行补充安置。这样用地单位就要和农民之间进行平等的谈判，那个时候就有了一个平等谈判的机制。1998年征地政策调整以后发生了一个变化，国家征收土地，然后向用地单位出让或者划拨这一点没有变，但是一个很重要的变化就是，补偿安置是由政府出面来进行的，这样一来，农民就和政府处在一个不平等的地位。农民在征地过程当中的谈判地位就大大的削弱了，直接导致的结果就是农民更加的吃亏。另外，这笔补偿安置的费用再由政府和用地单位进行谈判，这个时候政府就处在一个中心的地位，一边它和农民进行谈判，一边又和用地单位之间进行谈判，政府从用地单位拿到的安置费用和补偿给农民的是不是一个均衡的数字，完全是由政府来操控的。
因此，两种可能都不排除：一种可能是政府从开发商那拿到的多，补给农民的少。另一种情况是，政府补给农民的多，从开发商那拿到的少。拿到的少意味着什么呢？政府财政就需要倒贴，或者政府通过经营土地来补这个缺口，这样一来政府就处在这个市场的中央了，一方面它要面对农民，一方面还要面对用地单位，还要面对市场，这个时候对政府有时候是福，有时候是祸，而且一切的社会矛盾都集中在政府身上，很多地方出现这么一种情况，政府成了土地经营者。如果政府成为了土地的经营者的话，由此带来的负面影响也是多方面的，如果是经济发达地区可能就能够盈利，但是如果是经济相对不发达的地方，政府购置的土地就会大批的空置。比如我们到山东去调研，济南市政府搞的土地储备，向银行借款后，政府就征收了一片土地过来，最后政府卖不出去，或者卖不上价，结果就是欠着银行的贷款还不了，还不了，银行就不再给你贷款，这样政府的这个储备中心就没有办法往下经营。它靠土地储备这种制度来解决城市化土地供应问题就解决不了了。所以，在严格的限制了土地征地这个大背景下，就带来一个问题，先不说政府经营的问题，城市化还在发展，用地需求在急剧的扩展，这个征地需求怎么解决？我们又不能说把我们的JDP的增长率给降下来，如果降下来就是一大堆社会问题。既然你不能再这样肆无忌惮的大量的去征地，为什么不放开农村的建设用地市场呢？
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