2004年9月7日，佘山公司通知张玮，其已经取得讼争别墅的预售许可证，要求张玮按总价1200余万元（比双方原约定价格高400多万元）的价格签订预售合同。张玮不同意该通知中的售价，要求按原约定价格签约，未果，遂向上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）提起诉讼，请求判令：1、佘山公司按双方认购协议约定价格与张玮签订A5别墅的买卖合同；2、若因佘山公司原因导致张玮无法与佘山公司签订买卖合同的，则判令佘山公司赔偿A5别墅现市场价（约2000万元）与双方原约定售价（约800万元）的差价。
上海一中院认为：张玮与佘山公司签订的认购协议为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用之原则，将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后，张玮按约支付了认购款，但佘山公司在2004年9月7日发函通知张玮签订正式的商品房买卖合同时，所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件，违背了
合同法所规定的诚实信用原则和公平原则。根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定，没有赋予预约以强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务，故张玮要求强制佘山公司缔约并将房屋销售给张玮的诉讼请求不予支持，但佘山公司对其不遵循诚实信用原则履行签订本约义务之行为应承担相应的法律责任。张玮主张的差价损失实为预售合同项下的履行利益，鉴于预约合同与预售合同之性质不同，张玮所支付的认购费亦非购房款，故其关于差价损失的诉讼请求缺乏合同与法律依据，难以支持。但是，由于佘山公司不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务，导致张玮缔约机会的丧失，佘山公司应对此承担责任并作出相应赔偿。遂依据
合同法第
四十二条等，参照佘山公司通知签约价与双方原认购价的差价400余万元，判令佘山公司除返还认购款外，另酌情赔偿张玮约200万元。
一审判决后，张玮不服，向上海市高级人民法院（以下简称上海高院）提出上诉（在本案二审期间，佘山公司以约2000万元的价格将讼争别墅出售给他人）。
上海高院认为：预约合同属前缔约时期缔结的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。根据现有法律规定，在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制缔结本约的责任。遂驳回张玮上诉，维持原判。
上述两案同样是开发商因房价大幅上涨故意违反认购书拒绝订立房屋买卖合同，而浙江高院与上海高院的判决结论与判决理由却大相径庭。与法院处理“知假买假”案件相似，不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决，显然违背“相类似者，应为相同的处理” 〔2〕的法理，无疑会损及法律的权威性。
（二）、法律适用混乱局面产生的可能缘由
依本文所见，各地法院在处理认购书纠纷时之所以出现法律适用的混乱局面，一方面在于我国大陆法学界对预约的研究尚不深入，至今未见理论与实务界高度认同的预约研究权威论著，另一方面则可能在很大程度上与我国最高人民法院（以下简称最高院）对违反预约应如何承担法律责任模棱两可的公开表态不无关系。
2003年4月28日，最高院公布《
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。同年6月，人民法院出版社出版了由最高院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》），该书以较大篇幅对房屋认购书进行了阐述。由于编著者的权威身份，《理解与适用》自出版后即成为各级法院审理商品房买卖合同纠纷案件时必须参考的最具权威性的著作。
毋庸置疑，最高院编著并公开出版《理解与适用》的目的是希望统一法律的适用，避免不同法院就类似案件作出相互矛盾的判决，以致损害法律的权威性。然而，由于《理解与适用》对违反认购书应如何承担法律责任这一关键问题态度暧昧，未作出清晰、明确、有说服力的表态，由此导致不同下级法院在揣摩该书作者原意时产生了截然不同的理解。
1、关于违反认购书（预约）应承担何种性质的法律责任
《理解与适用》将认购书定性为房屋买卖合同的预约。但在讨论预约时，对于违反预约应承担缔约过失责任还是违约责任，该书作者观点却并不明了：
该书一方面将
合同法第
四十二条作为预约在现行法上的依据〔3〕，并明确称违反预约“所承担的责任属缔约的过失责任范畴”〔4〕。由此《理解与适用》给读者的感觉是，该书作者似乎认为违反预约应承担的责任的性质为缔约过失责任。
但另一方面，《理解与适用》又将预约定性为独立的合同。预约既为独立的合同，读者自然可得出违反预约应承担违约责任的结论。
其次，该书第58页倒数第三行称“预约合同责任存在本约订立过程中，包括信赖利益、期待利益”〔5〕。
