透析房屋认购书法律责任
韦剑
【摘要】目前在我国大陆对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点都并不统一，以致人民法院在处理具体案例时已经出现法律适用的混乱局面。本文认为，通常情况下，房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同，该合同之义务人负有在约定时间按房屋认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的合同义务。房屋认购书义务人若无正当理由拒绝订立本约，则同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合，权利人可择一要求义务人承担责任。按照我国现行法律的规定，房屋认购书权利人有权要求拒绝订立本约的义务人承担继续履行的违约责任。
【关键词】房屋认购书 预约 本约 违约责任 缔约过失责任 继续履行 强制缔约
【全文】
一、问题的提出
在我国近些年的房屋交易实务中，无论是新房买卖或是二手房买卖，很多卖房人与买房人都会预先签订一份认购书〔1〕，约定双方在将来某个时间按认购书约定条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。由于近年来我国房价大起大落，导致因认购书而产生的法律纠纷（特别是因一方故意违约产生的纠纷）大量涌现。
（一）、司法实务中法律适用的混乱局面
由于不同法院对认购书的法律性质以及违反认购书应如何承担法律责任认识不一，实务中法院在处理认购书法律纠纷时已经出现法律适用的混乱局面。其中最为典型的案例如下：
1、陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案〔案号：（2003）浙民一终字第271号〕
陈小红与浙江福田房地产开发有限公司（以下简称福田公司）于2000年11月11日签订《福田花园预订单》一份，约定由陈小红向福田公司订购福田花园营业房：21号，81.39平方米，单价3120元/平方米；22号，91.896平方米，单价3140元/平方米；23号， 91.896平方米，单价3140元/平方米；24号，78.768平方米，单价3160元/平方米。预订金4万元，交货日期为2003年5月，陈小红应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项，其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。若陈小红逾期未办理合约手续、支付款项的以违约论，订金不予退还，视为放弃购买。陈小红于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。2001年11月30日福田公司取得了包括本案讼争房屋在内的福田花园1-5号楼的商品房预售证。福田公司于2003年3月20日向陈小红发出通知一份，以房屋拆迁难度大、开发成本增大为由，提出若要继续购买所预购的营业房则以现价9折优惠销售，若不愿意购买的则双倍返还订金。2003年3月27日，陈小红委托律师向福田公司发出公函一份，对福田公司提出的解决营业房问题的两种方案明确表示反对，并要求按照双方在《福田花园预订单》中约定的房屋面积及单价办理购房手续。因双方协商未果，陈小红于2003年7月23日向杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）提起诉讼，请求判令福田公司全面履行与陈小红签订的营业房预订合同。
杭州中院认为：陈小红与福田公司签订的《福田花园预订单》仅系双方当事人为日后签订商品房预（销）售合同的预约。现因福田公司已就陈小红所订购房屋的面积及单价进行单方变更，陈小红对此不予认可，双方已就讼争房屋的买卖合同内容无法达成一致意见，而该合同的成立应以双方当事人的真实意思表示一致为前提，即双方签订该预订单意欲签订商品房预（销）售合同的目的已无法实现，双方签订的上述预约已无法继续履行，遂判决驳回陈小红的诉讼请求。
一审判决后，陈小红不服，向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）提出上诉。
浙江高院认为：双方签订的《福田花园预订单》对陈小红向福田公司订购福田花园21-24号营业房的面积和单价均作了明确约定，并注明交房日期，已经具备商品房买卖合同的主要条款。此外，双方在预订条款中还明确约定：陈小红应在接福田公司通知后十天内，前来按（约）订立商品房预（销）售合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处，预付订金不予退还，并予以自动放弃论；购房订金可以冲房价款；其他买卖条款以商品房预（销）售合同为准。根据上述条款内容，签署商品房预（销）售合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以预订单中的约定为准，其他条款只需根据商品房预（销）售合同格式文本和交易习惯即可确定。双方当事人的上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。福田公司要求提高单价，陈小红不予同意，合同并未变更，双方仍应按照预订单的约定履行。本案亦不存在法律上或事实上不能履行的情形，只要福田公司按约履行，双方的合同目的就能实现。故依照
合同法第
一百零七条等撤销原审判决，改判福田公司与陈小红签订的《福田花园预订单》继续履行。
2、张玮诉上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司别墅认购合同纠纷案〔案号：（2005）沪高民一（民）终字第122号〕
2003年8月22日，张玮与上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称佘山公司）签订别墅认购协议，约定：张玮认购佘山公司的A5高尔夫别墅，价格为地上部分8000元/平方米，地下部分为3000元/平方米，土地部分为1656元/平方米；在签约当日张玮应向佘山公司支付人民币100万元认购费；佘山公司需在取得预售许可证后5个工作日内书面通知张玮；张玮认购权的有效期限为从认购协议签订日起至佘山公司取得预售许可证后的第15天，如超出有效期限张玮仍未就所挑选的物业签订商品房预售合同，则视为放弃认购权，佘山公司不计息退还认购费；如张玮在规定期限内与佘山公司签订商品房预售合同，则张玮签约时标的物业所处位置和户型及外立面风格将与张玮签订认购协议时的选择一致，认购款可抵购房款的一部分。在签约当日，张玮向佘山公司支付了认购费100万元，并选择了别墅户型。
