罗马法遵循债之相对性规则，将租赁权列为债权。根据罗马法的规定，租赁合同因租赁物的所有权移转而终止，即“买卖破坏租赁”。 由于罗马法奉行“物权优于债权”的古训，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物。这样，对于处于社会弱者地位的承租人是极为不利的。为此，有些租赁当事人便在订约时附加违约金条款。但即使如此，由于受让人没有参加该项租约的订立，在法律上并不受其约束。地奥克莱体亚努斯帝为了维护承租人的利益，遂规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的，买受人即有遵守的义务。“买卖破坏租赁”的原则也就被限制了。 近代民法为保护承租人起见，接受日耳曼法的观念，纷纷确立“买卖不破租赁”的规则。二战以后，随着所有权社会性思想的发达，资本主义各国加强了保护房物承租人的立法，“租赁权物权化”的运动由此形成。我国合同法第 229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这是对“买卖不破租赁”的再次确认。“买卖不破租赁”一直是民法理论界传统的主流观点，其理论依据是所谓的“租赁权物权化”。
　　随着市场经济的高度发展，民法学界关注的焦点逐渐从物的静态性转向物的动态性，所有权利用中心论由此形成并进一步成熟起来。依据该理论，笔者认为“租赁权物权化”的学说难以令人信服。
　　下面，我们对租赁权性质进行界定。
　　租赁权产生于租赁合同，合同权利应是债权，这是传统债权理论的惯性思维。现代社会中，租赁关系得到了长足发展，它的价值与意义已大大拓展，客观上要求突出承租人的利益及其保护，这使得租赁权的物权性质破历史尘土而出，但这只是说明租赁权开始有了适宜的发展环境，并不能表明租赁权经历了债权向物权转化的质变过程。租赁权完全能使承租人占有、使用租赁物，而且在租赁期间内可以排除出租人对租赁物的非法干预，这是众所公认的事实，从古到今都一贯如此。这里早已包含了物权的一切要素，如物权的支配性、排他性等等。当代社会的租赁权具有对抗第三人的效力，明白地说，租赁权能够约束受让租赁物的新所有人，实际上不过是对租赁权固有内容的发掘和强化，并不是赋予租赁权以什么新奇的东西。罗马法是从债权的角度理解租赁权的，即便如此，罗马法中仍有“对物的出卖并不真正使租赁解除”的规则。租赁权不可能实现所谓的物权化，当初就不该将租赁合同与租赁权混同起来，不该将租赁权想当然地视为债权。如果因为租赁权产生的基础是租赁关系，就进而认定租赁权是债的关系，这是将权利产生的原因与权利本身的性质混为一谈。 无论从租赁权的性质方面，还是从租赁权的权能之社会功能方面来看，租赁权都应当划入物权体系，更确切地说，租赁权属于他物权，是用益物权之一。详细而言，租赁权的物权特性可由以下几个理由支持：（1）租赁权具有物权、特别是用益物权的特征；（2）租赁权的目的在于用益，因此租赁权是一种利用权，而不是任何别的权利；（3）以租赁权为物权，反映了所有权中心论的思想。

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