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债权物权化批判——从“买卖不击破租赁”说开去

债权物权化批判——从“买卖不击破租赁”说开去


朱伟


【摘要】“租赁权物权化”的学说数百年来一直备受民法学者的青睐,很少有人对其表示怀疑。随着“所有权利用中心论”的发展,该学说逐渐暴露出其理论上的局限性。本文从对债权和物权的关系理论及对“买卖不击破租赁”的分析入手,还租赁以其本来面目,从而得出自己的结论。
【关键词】债权,物权,买卖,租赁
【全文】
  一、 债权物权化的理论
  债权物权化似乎已经成为学界的主流观点,受到了越来越多的学者的追捧。所谓“债权物权化”的涵义就是债权逐渐获得了物权的性质或债权在此处逐渐转化为物权。“债权较之物权更有利于财产的转让,而财产转让的成功率与财产的效率成正比例关系,所以债权物权化是一种有利于物权转让的有效率的物权制度创新思路” 随着社会的不断发展,很多人提出现在我们已经从重视物的归属阶段进入到重视物的利用阶段,因此出现了所谓的“买卖不破租赁”的原则。其基本含义是有关物,尤其是不动产的买卖关系,甚至是所有权的变动对原先存在的租赁关系不发生影响,租赁关系仍然存在于原承租人和新的所有人之间。不少学者认为这体现了“债权物权化的趋势”。 
  有学者对债权物权化的趋势做出了总结:
  第一、租赁权物权化。主要包括以下内容:(1)承认租赁权的对抗力,承租人能够以其租赁权对抗其他不特定人(2)承认租赁权的可转让性(3)租赁权的正常行使受到妨碍时,承租人有权直接请求适用物权的保护方式(4)不限制承租人对租赁物的利用方法,即承认承租人增改建筑物或大修缮的自由。
  第二、第三人侵害债权制度。即如果债的关系以外的第三人对债权债务关系予以破坏(故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人债权的行为并造成债权人实际损害),债权人可以据此要求其赔偿。此时,债权人的相对义务人不再仅仅是债务人,已扩大到此外的第三人。第三人侵害债权时债权人对他也产生了权利,即债权具有了物权的效力。
  第三、优先购买权。指公民、法人在特定买卖关系中,依法享有在同等条件下,优先于其他人购买出卖人的财产"它主要适用于共有中的共有人,承租人、承典人也可以享有优先购买权。如果出卖人未尊重优先购买权人的权利,将标的物出卖给第三人,优先购买权人可请求人民法院宣告该买卖合同无效。
  第四、承包经营权的流转性。承包合同是指发包人与承包人签订的以承包经营土地、企业财产为内容,明确双方权利义务的合同"其本身为合同,属于债权性质,但承包人在与发包人签订承包合同后,发包人就将承包对象的经营权移转给承包人,承包人取得了承包对象的占有权、使用权、收益权等具有物权性质的权利。


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