从以上介绍可知，我国现行法律（包括有权解释）对不动产抵押协议的规定是不断变动的：《<
民法通则>司法解释》――发生物权效力；《
担保法》――不发生效力；《<
担保法>司法解释》发生债权效力。现在的《<物权法>草案》――发生债权效力。如此频繁的立法变动是不多见的，不能用经济形势的发展来解释。
大陆法系中，不动产抵押协议的效力也是不同的。采用登记对抗主义者，抵押协议发生物权效力，但未经登记不得对抗第三人。采用登记生效主义者，效力不统一：
《德国民法典》第873条〖因协议和登记而取得〗：“1、为了让与土地使用权，为了对土地设定权利，以及为了让与此种权利或对此种权利更设定其他权利，除法律另有规定，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登入土地登记簿册。2、在登记前，权利人和相对人仅在以公证证书证明双方意思表示时，或向土地登记所交付或递呈意思表示时，或权利人已将符合土地登记法规规定的登记许可，交付于相对人时，始受协议的拘束。”据此，抵押物登记前，如不符合第2款规定的条件，不动产抵押协议不是合同，不发生效力。此处的效力是债权效力。当然，也可以说，在抵押物登记前，不动产抵押协议发生附条件债权效力。
在我国台湾地区，《民法典》没有明文规定不动产抵押协议的效力，但存在相关判例（1981年台上453）：“不动产抵押权设定，固应以书面为之。但当事人约定设定不动产抵押权之债权契约，并非要式行为。若双方就其设定已互相同意，则同意设定抵押权一方，自应负使他方取得该抵押权之义务。又口头约定设定抵押权时，若为有偿行为，当不因债务人以后为履行义务，补订书面抵押权设定契约及办理抵押权设定登记，而使原有偿之抵押权设定行为变为无偿行为。原审所持相反见解，尚有未合。”可见，判例确认不动产抵押协议为合同，发生债权效力；即使口头协议，也有法律效力。但该判例之一审持相反见解。
不动产抵押协议的不同效力，实际上反映了各国物权登记行为的不同性质。比较物权登记行为的不同性质，有助于了解此类协议的性质。
民法中的物指可占有的财产。财产可与主体分离。物权法许可物与权利人分离，并规定了分离――如抛弃、遗失、交付――的法律效力。在法理上，这是许可权利客体与权利主体分离。物权包含占有、使用、收益、处分四项权能。为充分发挥物的效益，物权法规定了他物权，许可对他人之物享有物权，即取得物权的部分权能。在法理上，这是许可所有权权能与所有权分离。物权法对两种分离的规定，使物权法区别于人身权法。物可占有，物权法的任何一项具体规定，都直接或间接地包含了对占有效力的规定。物权法因此而区别于其他财产法。物是可移转的占有，物权是权能可分离的权利。对移转占有，分离权能的效力的规定，集中反映了物权法的特征，也集中反映了物权法上的分歧。
有学者认为：“登记对抗主义立法方式在理论上与实务上都存在严重的缺陷。首先，从物权法原理上来说，登记对抗主义难以自圆其说。第一，既然法律承认了抵押合同因当事人意思表示而成立，这就意味着主债权人对抵押物已经拥有了抵押权；但却又规定，只有经过登记抵押权才可以对抗第三人，这就是说，如果抵押权没有登记，第三人就可以对抵押物享有权利，而主债权人的抵押权不能与之对抗，那么，主债权人到底享不享有抵押权就成为一个疑问？第二，设立抵押权的宗旨就是要排斥第三人而使权利人优先受偿，如果设定了抵押权后，仍然不能对抗第三人，那么依抵押合同的合意而成立的抵押权就不能认为已‘生效’。第三，依据民法理论，物权属于绝对权、对世权，它可以对抗除本人外的一切人，但依抵押合同而成立未经登记的抵押权却不能对抗第三人，那么，这个抵押权能否仍可以称之为物权呢？”《<
担保法>司法解释》起草者，最高院民二庭正面引用了上述观点，有理由认为上述观点也是引用者的观点。
