游移与错位——透过和业主大会、业主委员会的关系看居委会的法律角色
Dislocation: The Relationship between Resident’s Committee and Apartment Owner’s Assembly and Committee
姜朋
【关键词】业主大会、业主委员会\居委会
【全文】
在管理经济学上，“守望社会”只需支付最小的财政代价。在权力政治学上，“守望社会”能够通过分散、无形和柔性化的运作，减少权力行使的阻力。居委会管理体系经过理性改造之后，它由集权转换成了规训（纪律），变成一种亲切和彬彬有礼的权力运作。柔性管理以关怀的名义越过心理警戒线，周密地渗透到日常空间的每个缝隙，成功地摘除了大多数人的身份面具，权力下放到了毛细血管层面，把它们编成一张灵敏的资讯大网。这是比福柯描述的透明环形铁笼（边沁的“全景敞视主义”建筑）更为美妙的守望空间。它精密而准确，仿佛是一架庞大的机器，高效地执行着监管命令，并在必要的时刻将这种权力效应扩展到极致。——朱大可1
2004年3月15日，深圳市某小区的20多名业主来到3·15消费者权益日活动现场要投诉当地的街道办事处和居委会。他们所在的小区是由郊区划转为市区的，街道办事处未经选举就直接任命了居委会。后者聘请了保安、清扫员，并向业主收费。但此前小区业主已经聘请了物业公司。于是就出现了一个小区有两队保安站岗，三个清扫队（另一个是业主自发组织的）的奇怪现象。矛盾的激化起源于电业公司通过街道办委托居委会实行“抄表到户”。街道办和居委会发出通告，要求业主必须在3月20日前交纳当年1至3月份的管理费，否则就断电。然而业主已经交过了这笔费用，并有收据为凭。此前还发生过街道办和居委会强行拆毁业主设立的治安岗亭，毁损业主物品等事件。2由于这只是业主代表一方的陈述，因此案情也许并不全面，但对于说明实际生活中居委会与业主（委员会）之间的紧张关系已经足够了。3
一、居民委员会与业主大会、业主委员会的关系
在计划时代以及其后的很长时间里，城市里的中国人大都居住在“公家”的住房里。4在法律上，他们与房屋所有人（国家）之间是一种租赁关系，个人只有承租权（一种债权），而没有所有权（一种物权）。但这种租赁关系又因其固有的“福利”色彩而与传统民法上所讲的民间的租赁关系有很大不同。由于没有期限限制，承租的房屋通常被人们视为遗产的一部分，而且是非常重要的一部分：承租人死亡后，与其共同生活的继承人（有时甚至没有共同生活的也）可以继续承租该房屋。5
1998年开启的住房货币化改革宣告了“居者有其屋”时代的到来，同时它也为“建筑物区分所有”制度的勃兴创造了机会。在这一制度下，区分所有人（业主）除了拥有专有部分（单元套房）的所有权以外，还和其他区分所有人共享建筑物共用部分（如楼梯、走廊、电梯、大门、地下停车场等）的所有权，以及组成业主大会、选举业主委员会共同管理建筑物及相关事务的权利。6然而，一个很现实的问题也随之凸现出来：如何协调业主委员会和当地居民委员会的关系？
从法理上讲（当然一定程度上，法律文本也承认），二者在属性、设立标准、服务对象等方面都存在着差异。居委会是根据居民的居住状况，即“户”数（而非“人”数）的多少而设定的“群众性自治组织”。7居民的身份以及其与居委会的对应关系皆取决于户籍，当然只有成年且享有政治权利的居民才有参与选举和被选举为居委会成员的机会。业主委员会则是特定的物业管理区域内的建筑物区分所有人选出的常设办事机构；8该区域是根据共用设施设备、建筑物规模等因素划定的。9业主身份以拥有房产所有权为前提，其可以是房屋所在地居委会的居民，也可以不是（如户籍在他处）。相反，居住在物业管理区域里的人可能是居民却不是业主，如与业主共同居住且属同一户籍、但不拥有房屋所有权的亲属。
