未尽审查义务要承担赔偿责任
张树义
【全文】
花半辈子的积蓄，买了一处房子，办理房屋过户手续后，满心欢喜搬进新房居住，不料，该房却是房主通过中介公司出租给他人，租房者伪造了全套房产材料，甚至骗过北京市建委，将房屋过户出售。2006年4月4日的《华夏昌报》给我们讲述了这样一个故事，典型的“一女二嫁”。
更难以让人理解的是，事发后，原房主状告北京市建委，法院一纸撤销判决，令崭新的房产证变成了废纸。无奈之下，购房者状告建委，要求未尽审查义务的房管所承担国家赔偿责任。但其请求未获法院支持，理由是：损失主要是由卖房人诈骗行为造成，而非房管部门所为。
难道49万元就这样打了“水漂”？法律问题也随之浮上水面。
究竟谁应当承担责任
有权利必有救济，有损害必有赔偿，这是法之公理。然冤有头，债有主，法律上为了“责得其人”，要讲一个因果关系，即某人的侵权行为导致该损害后果发生，侵权者即要对其行为负责，予以赔偿。
在我们现实社会生活中，因果关系固然复杂，但并不难判断。在本故事中，购房者显然是被租房者所欺骗，欺骗行为是其所为，房款也是被其所收，房管所一无行骗，二无收钱。购房者只能向骗子要钱，房管所不用承担赔偿责任。然而，骗子却抓到了，钱却被挥霍了，购房者只能自认倒霉。大概法院正是基于此理由做出如此判决。这似乎很合逻辑，但我却要说。它不符合事理。说其不符合事理，是因为这里忽略了一个绝对不应当、也不能忽略的环节，即房屋过户登记注册。
在日常生活中，每日每时发生无数的交易行为，从来没有听说过要登记。因为这原本就是生活的常态，就是我们的自由。无需国家来“指手划脚”。因此，无需登记是原则，须经登记则是例外。这种例外是要讲理由的。
房产乃至于过户之所以需要登记，是因为不同于一般物品，房产属于不动产，其价值一般较高，作为一种稀缺资源，房产很容易成为侵权对象。所以一般物品以占有为所有，以交付为转让，而房产等不动产，甚至包括某些具有重要价值的物品，如轮船、汽车等，不仅要占有、交付，而且要登记。以至于在法律上，不动产的物权变动是以登记的完成为生效要件。
上述分析表明，房产登记是有关国家机关的法定职责。这种种法定职责，一是在于通过登记了解、掌握有关房产的信息，这种信息是一种公共信息，它无论对于管理部门还是普通民众，都是有益且不可缺少的；二是在于保证交易安全，维持市场秩序。本案购房者正是基于这一点对国家机关的信任，才坚持必须登记才付款。由此看来，购房者的损失与有磁机关不尽其审查义务之间有着因果关系。如果对此不予以赔偿，那我们还要登记干什么？那还叫我们普通民众怎么相信政府。
