论我国REITs的发展必须引入信托制度
卢晓亮
【关键词】REITs 基金 信托
【全文】
目前REITs在我国主要表现为两种形式，一种是信托计划的形式，即由信托公司通过发行信托计划，向社会特定人群融资，向特定房地产项目投资的形式；另一种是房地产上市公司的形式（包括通过现有公司先收购看中的房地产，再整体上市的做法），即通过房地产公司在证券交易所上市，向社会不特定人群融资，融资所得供房地产公司投资房地产项目。
从国内外对于REITs的定义来看，基本上都将REITs定义为基金。其实，虽然我国的上述两种表现形式与基金叫法不尽一致，但这两种表现形式恰恰是基金的一种分类形式。按照组织形态分类, REITs可被主要分为公司型和契约型两类：（1）公司型REITs具有法人资格，资金使用方式按照公司章程规定。投资人既是REITs的持有人又是公司的股东，可以参加股东大会，行使股东权利，并以股息形式获取投资收益。（2）契约型REITs不具有法人资格，资金使用方式按照信托契约规定。投资人是信托契约的当事人，通过受益权享有信托利益。
需要进一步明确的是，REITs作为基金的一种，其本质属性是信托，是一种特殊形态的信托，这一点从REITs的英文也可以看出，REITs的英文是Real Estate Investment Trusts, Trust就是信托的中文翻译。但是，REITs作为一种信托的特殊形态，其与信托既有联系，又有区别：
首先，从本质上看，REITs源于信托：（1）从历史渊源上看，投资基金是在信托法律关系基础上发展起来的，是一种特殊类型的信托。一般认为19世纪在英国出现的最早形态的投资基金就是一种金融信托。（2）就内在的价值取向看，两者皆利用了由他人管理处分财产的理财观念，遵循效率优先、兼顾公平的原则。它们聚集零散资金，通过专业化运作，组合投资，分散风险，为投资人获取最大收益。（3）在法律属性方面，REITs与信托具有相同的本质属性。一方面，REITs财产具有信托财产的性质。REITs一旦有效成立，REITs财产即从投资人（REITs持有人）、基金管理人及基金托管人的自有财产中分离出来，成为一项独立运作的财产，仅服从REITs的宗旨和目的。而且，REITs成立后，因REITs财产的管理、处分或其他事由所取得的财产，都归属REITs财产。这体现了信托财产的独立性原则。另一方面，REITs财产名义持有人和受益人分离，基金管理人和托管人不能为自己的利益使用基金财产。这与信托财产的所有权主体与利益主体分离原则一致。（4）以法律基础和组织形态不同为分类标准，可以将REITs基金分为公司型基金和契约型基金，而契约型基金的基础就是信托契约。
