主要问题是财产权利的城乡二元分割
江平
【全文】
本报记者 陈敏
编者按：7月10日，全国人大常委会将物权法草案全文向社会公布，征求各界群众意见。这是继
宪法、
合同法、
婚姻法等之后，我国第12部向社会公布、征求意见的法律草案。物权法是各国民法典的基石，对明确产权关系、保护财产权利具有极其重要的意义。本报记者采访了民法专家江平教授，围绕物权法（草案）中有关焦点、热点问题进行解析。本版将继续关注物权法的讨论。
现在有人就提出这个问题：有没有必要特别区分国家所有、集体所有、私人所有？如果财产权利完全平等，就不必再做这些特别区分；现在既然要区分，那就说明财产权利不平等。
记者：物权法起草过程中，涉及的问题主要有哪些？
江平：主要有三个方面的问题。
第一个是不动产登记的制度。这点上，德国跟法国、日本不太一样。德国采取登记生效制度，不登记不发生效力，登记了谁就是谁的，很绝对。法国、日本则采取登记对抗，不登记不能对抗善意第三人。我们现在采取德国模式，即登记生效，但我们的登记生效又不绝对。房屋现在是绝对登记生效。土地使用权则很复杂。建设用地的使用权要登记，开发商的土地使用权不登记就没有效力。可我们还有其他类别的土地使用权，最大宗的是农村土地承包经营权。土地承包经营权就不是以登记为准，而是从发包人和承包人之间的合同订立的时候，承包经营权就生效了。宅基地也并不是完全靠登记。所以中国的登记制度是很复杂的，大致可以这么说，原则上是采取登记生效制度，但也有两种例外：一个是登记对抗，不登记不能对抗；一个是合同生效，合同一旦订立，则权利立即生效。
第二个比较重要的问题是所有权制度。包括自物权和他物权。自物权是我对自己的东西享有的权利，这房子是我所有，我当然可以占有、使用、收益、处分。他物权是我对别人的东西有使用权，这个显然主要指土地。应该说所有权是整个物权法的根基。土地则是所有权中最重要的一项。在我们国家，土地却被排除在这个范围之外，因为土地是国家所有、集体所有，只有使用权属于个人；所以土地方面是典型的物权和使用权分离。
