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房地产业已成为我国经济增长的支柱产业,必须从长远考虑而不是一时救急,应构建新的投资机构,运用新的投资模式和新的金融工具来拓宽房地产业的融资渠道，并参与房地产的开发和运营。笔者认为，我国的信托业不能仅仅成为房地产业融资的工具，否则一旦房地产业出现危机，信托业就将遭受沉重的打击。例如，前些年许多信托投资公司纷纷参与房地产的实业投资，但房地产泡沫的最终破灭使得不少信托投资公司背上沉重的不良资产的包袱,甚至步入债务危机。当时国内第二大信托投资公司广东国际信托投资公司被迫于1998年宣布破产即是一个极端的例子。因此,对于眼下信托投资公司群起涉足已然过热的房地产,争相推出房地产信托产品,一些业内人士不无忧虑。
从市场发展来看,我国的房地产金融创新仍停留在一个较低水平上,至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场。笔者认为，为了探索房地产业证券化的途径,有必要适时择机推出具有共同基金性质的房地产投资信托(REITs)。REITs有利于促进我国房地产资本市场的形成，其重要意义主要体现为:第一,可以为我国房地产业开辟新的融资方式和手段,有助于吸引越来越多的社会闲散资金,将短期性、灵活性的社会资金转变为长期性、稳定性的资本投资；第二, REIT由具有较高的政策水平和投资管理经验的的专家操作,依循国家产业政策导向合理进行房地产投资,减少了盲目性。
本文将主要通过比较研究、历史研究等研究方法，不仅提出我国发展REITs现存的问题、可以采取的模式，而且将结合我国法律现状进一步提出比较系统、具体、切实可行的立法建议，以使REITs在我国能够得以健康、长久的发展。
第一章 我国房地产信托之现状及发展趋势
第一节 我国房地产信托的实践
一、我国房地产信托的主要类型
（一）信托贷款
信托贷款主要指信托投资公司通过推出资金信托募集到资金后贷给房地产企业，它是目前我国房地产信托的主要品种。据统计，2004年全国各家信托投资公司共推出各类房地产信托产品89个，共计金额110.7576亿元，其中贷款运用方式为75个，金额为94.6577亿元人民币。信托贷款主要有三种具体方式：一是债权信托。由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托投资公司，其以购买信贷资产的途径间接参与房地产业。二是前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。三是主要贷款，即通过信托贷款直接参与房地产企业开发的具体项目。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；贷款利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(如信托合同不超过200份)等。
（二）股权投资信托
股权投资信托主要指信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。中国人民银行121号文件中规定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对于资金规模上亿元的开发项目而言，注册资本金最低要在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上，这就造成了房地产企业的贷款困难。2003年重庆国投推出的“世纪星城股权投资信托计划”是个典型的股权投资信托实例。“世纪星城”预计总金额达8.9亿元，前期投入已完成2.8亿元，已取得土地和建设用地许可证。开发商北京顺华的注册资本为1.5亿元，不能满足30%的下限(1.5/8.99<30%)，重庆国投发行股权投资信托计划募集2亿元对北京顺华增资，使其注册资本达3.5亿元，这样便可顺利申请银行贷款。作为一种新的信托品种，2003年房地产业运用股权投资信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有几个明显特征：（1）对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置通常有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。股权投资信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资人)谋取较好的投资收益，信托投资公司本身也从中获取一定的信托报酬。（2）通过股权投资信托得到的股权具有拥有表决权的优先股的性质，如果信托投资公司在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，就能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。但是一般此类股东每年的回报率在增资合同中是固定的，不参与利润分成。
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