如果李四真的举出了充分的证据，证明了不动产登记簿上的记载不正确，例如证明了的确是合伙买房，只是办理登记时图方便或者有别的原因，登记在张三的名下，则法庭应当采纳李四的反证，并直接根据此反证“认定”争议房产“属于张三和李四二人共有”。因为不动产登记簿上的记载，只具有“权利推定的效力”，法庭只是据以“推定”“张三是所有权人”，现在这种“推定”已经被李四举出的“反证”所“推翻”。反之，如果李四不能向法庭举出充分的“反证”证明他关于登记簿的记载不真实的“异议”，则法庭应当直接根据不动产登记簿上的记载，“认定”张三是争议房产的所有权人，亦即判决该房产归张三所有。
这里有一个问题，物权法为什么不规定不动产登记簿具有“绝对”的“证据力”？要求法庭必须严格按照登记簿的记载作出判决？这是由社会生活的复杂性决定的。不动产登记簿上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，这既有当事人方面的原因，也可能有登记机构方面的原因如登记官员的过错。例如北京在某一段时间就推行过一种政策，教师买房可以得到百分之五价款的优惠。有一对青年夫妻要买房，想得到这个优惠，女方的母亲是退休教师，就以女方母亲的名义买房，享受教师的优惠待遇，最后当然登记在岳母的名下，实际上是夫妻二人买房、自己居住，使用岳母的名义签订买卖合同并办理产权过户登记。如果夫妻二人白头偕老，将不发生问题，一闹离婚就发生了问题。按照
婚姻法的规定，该房屋是婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共有财产，现在离婚各方可得一半，谁要这个房子谁就得支付一半价款给对方。这个时候，岳母就出来主张权利，说这个房子是她的所有权，是她买的房子，并以不动产登记簿作为证据。北京就确实发生过这样的案件。这种情况下，男方即原来的女婿就对登记簿上的记载的真实性主张“异议”，并举出了充分的反证。这个案件，最后当然采纳了男方的反证，推翻了登记簿上的记载，认定该房屋为共有财产。
因此，物权法草案不应规定登记簿具有“绝对”的证据力，正确的做法是规定不动产登记簿具有“权利正确性推定的效力”。亦即作为证据的不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”。什么叫“推定的证据效力”？就是首先把它当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，如举出买房时的合同书、怎么付款、证人等，证明登记簿上的记载不是真实的，登记薄上的记载就被推翻了，法庭就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。例如夫妻买房登记在岳母名下的例子，女婿在诉讼中说登记簿的记载不对，是我们夫妻二人买的房，当时为了贪便宜享受百分之五的政策优惠而登记在岳母名下，并举出了当初怎样凑钱买房、怎么商量、怎么付款的证据，使法官相信真的是夫妻二人买房，这时候产权登记簿上的记载就被推翻，法庭直接根据反证作出认定，判决该房屋属于夫妻共有财产。
可见，物权法上不动产登记的“权利推定效力”这个制度非常重要。由于有这个制度，在审理房屋产权争议的案件中，谁对产权证或产权登记簿的记载主张“异议”，就应当由谁承担举证责任。法官应当责令“异议”一方举出反证，这叫不动产登记的“权利推定的效力”，“异议”一方能够举出反证，证明财产的产权状况和登记簿的记载不一致，法庭就直接采纳反证，登记簿上的记载就被推翻了。如果异议一方举不出反证或者举出的证据不足以推翻登记簿上的记载，法庭就应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属。法院裁判产权争议案件，通常就靠这个制度。
特别要注意的是，不动产登记“权利推定”的规定，实质是规定作为证据的不动产登记簿的“证据力”。同时应当看到，这个制度针对的是物权的静态归属，着重保护登记簿上的那个权利人（登记名义人）。登记簿上“记载”张三是所有权人，法律就“推定”张三是所有权人，当然是保护张三，使张三免除举证责任，他只要向法庭提交登记簿或者产权证作为证据就够了，对方有异议，法庭要让对方去举反证，把举证责任的负担和风险转移给了异议方，异议方举不出反证，法庭就直接根据不动产登记簿上的记载认定房屋是张三的，这叫做不动产登记的权利推定。这个不动产登记的权利推定制度，是保护登记簿上的权利人，而且不是绝对的保护，实质是免除登记名义人的举证责任，使异议方承担举证责任风险。因此，可以说是一个证据规则，不是实体规则。
在下面我们将看到，物权法草案起草人不仅将不动产登记簿的“证据资格”制度，混淆于不动产登记的“权利推定”制度，而且进一步将不动产登记的“权利推定”制度，混淆于不动产登记的“善意保护”制度。
三、不动产登记的“善意保护”效力
请先看我负责的物权法草案建议稿第二百三十九条的规定：“以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。”
不动产登记的“善意保护”效力是什么意思呢？如房屋在交易中，张三的房子卖给李四，李四又把这个房屋卖给王五，最后发生了问题，张三和李四之间的买卖合同被确认无效，根据
合同法的规定，无效合同不发生所有权转移，李四不能取得所有权。既然张三和李四之间的买卖合同无效了，尽管已经办了产权过户，房屋所有权已经过户在李四名下，张三当然要根据法院认定买卖合同无效的判决，到登记机构去涂销李四的所有权登记。因为无效合同不发生所有权转移，所以李四未取得所有权，而李四已经把房子卖给了王五，李四与王五之间的这个买卖合同就构成
合同法第
五十一条所规定的无权处分行为。按照
合同法第
五十一条的规定，无权处分合同经权利人追认的有效，而张三当然不会追认，因此李四和王五之间的买卖合同就无效。这种情形，因无效合同不发生所有权转移，既然李四和王五之间的买卖合同无效，王五就不能取得房屋所有权。
