浅析房地产信托各方主体的权利义务关系
卢晓亮
【关键词】房地产信托 受托人 受益人
【全文】
在房地产信托中有三方主体：委托人、受托人和受益人。根据一般的信托规则及我国《
信托法》的规定, 委托人一般享有监督受托人以及在特定情形下改变信托方式及解任受托人的权利；受托人享有取得报酬权以及按照信托合同管理或处理信托财产的权利, 负有谨慎管理、分别管理、亲自管理、接受检查等义务；受益人享有信托受益权。这些都是关于信托的一般规定, 对于房地产信托, 各国大都会对各主体之间的权利义务关系有特别规定。如英美法系国家倾向于在
信托法中明确界定受托人的权利范围。日本法律则要求不动产信托的受托人有事前调查的义务；在信托期间，信托机构将负责完成代缴土地税、房产税及一切与房地产有关的附加税、代管房地产的维护和维修等工作。我国现今还没有专门规范房地产信托当事人权利义务的法律规范, 相应规定也非常少，仅在《
信托法》中规定“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”此外，在中国人民银行制定的《
信托投资公司管理办法》和《
信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定“信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法在信托合同中约定。”在借鉴国外信托立法的基础上,我国应在以下几方面加以改进：
第一, 我国《
信托法》仅在第
二十五条中承认受托人有管理信托财产和处理信托事务的权利, 过于笼统。在房地产信托中应效仿英美法系在
信托法中具体界定该权利的范围, 因为房地产信托受托人的管理信托财产和处理信托事务的行为将直接关系信托目的的实现。具体来说, 作为受托人的管理信托财产和处理信托事务的权利应包括以下几项：(1) 委托人在信托条款中授予受托人的权利, 即“明示权利”, 除非该条款因违反强制性规定而无效；(2) 委托人在信托条款中未明确授予, 也未明确禁止, 为了实现信托目的而行使的权利, 即“默示权利” ；(3)
信托法规定的受托人所享有的法定权利；(4) 因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，受托人有权请求委托人调整该信托财产的管理方法, 双方有争议的, 由法院决定。
