商品房物业管理纠纷之类型、特征、原因
曹鹏
【关键词】物业管理纠纷 物管公司的法律地位
【全文】
围绕商品房产生的纠纷在生活中日渐增多，商品房从开发到最后业主入住，其间任何一个环节均有可能发生纠纷。例如商品房预售中发生的纠纷，商品房产权手续办理过程中的纠纷，物业管理纠纷等等。其中物业管理纠纷的数量不仅有上升的趋势，而且矛盾冲突也不时地有所升级。停水断电、乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等物业公司严重损害业主合法权益的现象比比皆是，还出现了保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。例如中央电视台2002年2月23号《今日说法》，就对发生在上海的保安打业主的案例有过报道，引起较大的反响。在西安，紫薇业主维权事件经《南方周末》等媒体报道，影响很大。2002年，中国消协将物业纠纷投诉列为十大投诉热点之一。
另外，据建设部不完全统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已经占物业总量的38%，经济发达城市已经有50%以上的物业由物业管理企业管理。全国物业管理行业的产值达到300亿元，物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。 但是据调查，人们对物业管理服务满意度较低。在今年的中央电视台3.15晚会上，全国电视观众通过手机短信的方式参与了对小区物业管理是否满意的调查。在25430条短信中，选择对物业管理不满意的占40.34%，非常不满意的占30.61%。同时，在央视国际网上的调查中，表示不满意和非常不满意的比例也超过了80%。
本文拟通过对物业管理中的纠纷的类型、特征、原因进行初步的探讨，以期对实践中预防或解决此类纠纷有所助益。
一、 物业管理纠纷的类型及其特征
实践中，业主与物业管理公司之间的纠纷可以分为这样三种类型：
（一） 基于物业管理合同的纠纷
依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。
根据最高人民法院2000年法发[2000]26号文件即《
民事案件案由规定（试行）》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照
合同法等相关法律进行处理。
