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第二轮的房价上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的。1993年～1997年的房价下滑与投资下滑曾造成1996年～1997年的房地产全行业亏损。1997年北戴河会议虽提出了住宅作为支柱型产业的口号，但却没有真正的政策支持。是住房政策的改革推动了房地产市场化进程，尤其是最后的一轮福利分房延续到2000年4月彻底终止后，个人购房从1997年仅占20%左右的比例直线上升，至今高达95%以上。在需求巨大而供给相对不足时，房价自然开始上调。1992年～1993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。虽然有的地区的名义房价高过了1992年～1993年的标准，但实际房价并没有发生太大变化。因为2000年之后面向个人消费而提供的住房，不管是在其建筑外形和设计上都大大进步了，同时在材料的使用、装修的标准上几乎所有方面都大大的提高了科技、环保、节能、绿化等含量。大多数还提供了会所等相关配套设施，与几年前的标准不可同论了。
第三轮房价高涨的原因，应该归于土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。首先，土地的强制性招拍挂让各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法的成为收取土地低进高出差价者。这种财力助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大的提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并且在市场中创造了一个高房价的预期让原本协议出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。第三，当土地的公开竞拍价格大幅提高时，给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，自然加速了即期购房的欲望。普通的消费者会认为新竞拍的高成本土地一定会提供更高价位的产品。早买比晚买会更合适。在买涨不买落的作用之下，人们在涨时并不知道涨的最高点会在哪里，跌时同样不知道何时是跌到终点，却知道明天比今天好。这种预期价格升高的购买行为恰恰是建立在土地每次竞拍的价格都比上一次更高的现实之中，土地价格的增长比什么都更有房价增长的理由和煽动性。第四，在地价和房价增长过程中，一定会有大量的非自住需求者参与到购房、炒房、租房的行列之中。当中国除了一个让人们头疼的股市之外没有其他任何投资渠道的金融市场时，商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。尤其是中国刚刚开始发展的地产市场中，有巨大的直接消费需求做坚实的后盾，自然房地产的散房投资成为了一种最佳的选择。当这种力量每年以3%～5%的比例增长并涌入市场时，自然就加剧了市场中的需求。当有一群人在不平静的大街上领跑时，一定会有更多人随行。出租收益目前的高回报自然使投资者会在投资能保持一定收益的情况下接受房价的上升。第五，银行按揭早在第二波房价上涨中就开始发挥巨大作用。中国城镇居民多数尚必须依靠按揭才能解决住房消费问题，当这种用今后的预期收益来改变今天的生活质量的观念打破了中国人传统的先积累后消费的保守意识时，按揭使更多被强制拆迁的居民、收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，并加速了购房的行动。
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