房地产行业的兴衰起伏与政策因素探究
贾瑞文
【摘要】 有多少人这样炫耀过：我是做房地产的！这也难怪。一个刚刚毕业的大学生，在经过几个月的培训后去卖房子，一个月的佣金就可能拿到几千甚至上万元或者几万元！这是在我们的身边发生的真实故事。在行业的上升期，笔者一个在北京做房地产销售的朋友，一个二十岁出头的青年人，在短短的6个月里就赚了十几万元白花花的银子，车子房子在她毕业不到一年的时间里就解决了，这是如何的膨胀啊！这个行业膨胀了她的财富，膨胀了她的心理，也膨胀了她的消费行为。炫耀和膨胀的人们也许曾经认为或者仍然认为，这是一个日不落的行业。可惜，有多少人被繁荣的现象冲昏了头脑啊！
【关键词】土地 房地产 政策
【全文】
有多少人这样炫耀过：我是做房地产的！这也难怪。一个刚刚毕业的大学生，在经过几个月的培训后去卖房子，一个月的佣金就可能拿到几千甚至上万元或者几万元！这是在我们的身边发生的真实故事。在行业的上升期，笔者一个在北京做房地产销售的朋友，一个二十岁出头的青年人，在短短的6个月里就赚了十几万元白花花的银子，车子房子在她毕业不到一年的时间里就解决了，这是如何的膨胀啊！这个行业膨胀了她的财富，膨胀了她的心理，也膨胀了她的消费行为。炫耀和膨胀的人们也许曾经认为或者仍然认为，这是一个日不落的行业。可惜，有多少人被繁荣的现象冲昏了头脑啊！
地产创造价值，土地就是财富。放眼世界，房地产都是最兴旺的行业之一，也培育出了不少世界级的亿万富豪；但即使在人人都渴望改善居住环境，地产价值存在明显的远期升值潜力的国家中，房地产行业也不是不落的太阳！任何一个行业都是有起有落的。我们不妨用大量的笔墨来回顾一下中国房地产经历的三轮起落。
第一轮，实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国虽然已经有了开发公司，但开发企业是以国有资本为主的全民所有制企业。市场并未开放准入条件，也没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。商品房的价格是严格按照计划商品定价的方式确定(除海南等少数开放城市外)。在企业扣除成本与管理费之后按政府规定加上一定比例的法定利润即等于是房价，但是开发商的法定利润都是纳入物价管理范围的。土地出让制度实行的同时放开了对各种资金进入房地产行业的限制性条件，同时1992年邓小平南巡讲话的投资热高潮对商品房放开了政府物价指令性管理的限制。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大的拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。可以说1992年～1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让，在土地的使用上增加了大量的土地出让金等成本。并且土地出让金的收取是合法的调整了购房者的预期。出让金成为一种让人们可以有期限使用土地，使住房变成私有财产的必要代价。房价的上升即使是一个高幅的增长也无奈的被顺理成章的接受了。当年，在海南的房地产热中成就了多少人，也毁灭了多少人。
