实证分析：
　　下面我们以广东某市的商品房预售市场做一个实证的考察：据了解，广东某市除少数人一次性付款购房外，大多数（超过80%）购房者是以支付首期房款后与款通过向银行按揭贷款的方式来实现买房这个交易的。购房人要与发展商签订一个商品房预售合同，支付首期房款（某市户口的至少总房款20%为首期，非某市户口的至少总房款30%为首期），剩余的房款可向银行按揭贷款的方式向发展商支付。在签订商品房预售合同之前，发展商在没有给准备购房的人任何有关房屋的书面承诺的情况下就要求他们先签认购协议，交付订金，认购协议规定准备购房的人必须与发展商在X 日之内签订正式的商品房预售合同，交付至少总房款的30%（或20%）的首期房款（订金抵房款），否则，所交订金不予返还。而发展商不能与准备购房的人签订正式商品房预售合同的，只需退回订金。发展商创设的“订金”不是法律名词，显然与法律名词“定金”不同。空白的商品房预售合同某市国土和房屋管理局提供给开发商，每一份合同都编好了号，合同的绝大多数条款已经确定，只有少数条款由买卖双方共同填上，如建筑面积、套内面积、共摊面积、交楼日期等非常有限的几个处。而双方约定的其他事项是很少填写的，因为售楼人员会以这只是做做样子，如我们填写了某市国土和房屋管理局不给办理房地产权证来吓唬或者他（或她）无权同你约定，要你去找老总谈等等理由，使你最终填写不成。在广东某市如不用某市国土和房屋管理局提供的空白的商品房预售合同来签合同，某市国土和房屋管理局就不给合同登记备案，最终就办不了房地产权证。问题是，在这些某市国土和房屋管理局提供的空白的商品房预售合同中的既定条款的制订时，占强势的发展商和“发展商利益集团”就已经发挥了压倒性的影响，使得整个商品房预售合同及其绝大部分条款变得有利于发展商和“发展商利益集团”。购房人在签订的商品房预售合同的同时就也签订了一个物业管理合同，该物业管理合同包含其中，该物业管理合同规定：购房者同意由发展商指定某某物业公司为其提供物业管理服务，管理费为每平方米X元。物业管理公司基本上都是发展商或发展商的股东投资或可以绝对控制的公司。物业管理纠纷的隐患开始就注定不可避免。还有，某市政府为了吸引更多的非某市户口的人在某市买房安居，曾规定凡购买建筑面积75平方米以上的，可获两个某市蓝印户口指标，购买建筑面积75平方米以下，可获一个某市蓝印户口指标，经过五年转为正式的某市红印户口。该规定对在2003年12月31日前签约的购房者有效。2004年某市政府取消了该行政托市措施。这样算不算户籍的变相买卖？算不算权力对发展商的偏爱？要取得银行的贷款，购房人还要与银行签订一个房屋按揭贷款合同，该合同包含三个“子合同”：一个是贷款合同，规定了贷款的本金、利率、还款方式等。另一个是按揭（抵押）合同，规定了房屋及其下面的土地抵押给了贷款银行和办理他项权利批注事宜。还有一个是房地产权证保管合同，该合同规定房地产权证办妥后，购房人未还清银行贷款前暂由贷款银行保管。贷款银行为了减少风险和其它利益考虑，都会要求公证机构对上述商品房预售合同和房屋按揭贷款合同进行公证，公证费由购房人承担（即要求购房者与公证机构签订一个公证服务合同），并要求购房人以商品房预售合同的标的物为保险标的物购买财产毁损保险，且指定它自己即贷款银行为第一受益人，保险费由购房者承担（即要求购房人与财产保险公司签订一个财产保险合同）。购房人没有不购买财产毁损保险的自由，也没有指定自己或自己喜欢的人为保险第一受益人的自由。房地产权证办好后，购房人在未还清房款前，不能持有该证，尽管在该证上某市国土和房屋管理局已经在他项权情况栏上批注了“抵押”。购房人贷款得由发展商指定贷款银行，购房人没有自由选择贷款银行的自由，多数是整个楼盘由一个贷款银行提供贷款，有的楼盘包含几个不同房地产项目，不同的项目有不同的贷款银行，一般一个项目的贷款银行不会超过两个。购房人贷款只有选择30年以下贷款年限的自由，贷款利率也是已经确定的，不同的贷款年限有不同的利率，没有与贷款银行谈判的权利。购房人在签订了商品房预售合同之后在房屋按揭贷款合同签订之前，购房人与发展商的房屋交易会得到一个市场中介组织介入，这个中介组织可能是一个律师事务所，也可能是房屋代理公司，但不管是什么中介组织，肯定都是由发展商、贷款银行单独或共同指定的，购房人没有不选择中介组织和选择自己满意中介组织的自由。这个中介组织会“协助”购房人办理房屋按揭贷款合同、合同在某市国土和房屋管理局登记备案。实际上，这些“协助”都是简单地资料收集、整理、送达，购房人本可自己完成，但购房人没有不选择中介组织、选择自己或自己喜欢的组织和个人的自由。中介组织提供的服务是要收取“综合服务费”的，“综合服务费”当然全部要购房人支付给该中介组织，“综合服务费”包含的项目及其多少也是事先由发展商、贷款行单独或共同确定的，接受服务的购房人没有谈判的权利。房屋的建筑面积、房屋的套内面积和共摊面积均由发展商告诉购房人，而最终的面积是某市国土和房屋管理局根据隶属于它的某市房屋测绘所测量结果确认，整个测量过程购房人都没有机会参与，无法了解内情，只能接受结果。一般人无法事先了解商品房的建筑成本及商品房交易价格的构成，商品房交易价格中存在着较大地因“霸王情势”造成的“价格泡沫”，因此，商品房交易价格仍存在较大幅度的下降空间。商品房交易价格降不下来的主要原因就是因为商品房交易市场的“霸王情势”仍顽固地存在着。从上面的记述中，我们可以知道购房人在与发展商交易时所处的“情势”：（1）购房人可以选择发展商，但问题是选哪一个都差不多，交易的前提都大同小异即“情势”高度趋同。购房人仅剩下选择楼盘的地理位置的自由。（2）购房人可决定商品房预售合同的交易相对方，但合同的大部分内容无法与交易相对方自由地协商确定；选择按揭贷款的购房人无权自由选择贷款银行，没有谈判利率的自由，唯一能做的就是决定贷款金额（某市户口的最多能贷总房款80%为首期，非某市户口的最多只能贷总房款70%―即仍然存在身份性的交易歧视）和30年以下的贷款年限。选择按揭贷款的购房人还得接受一揽子发展商的“搭售合同”—即订购协议、 物业管理合同、房地产权证保管合同、公证服务合同、财产保险合同、中介服务合同。选择按揭贷款的购房人根本无权决定“搭售合同”的合同主体和合同内容。（3）法律没有规定什么样信息发展商应当披露，因此，发展商对许多交易中的重要信息不予披露，购房人的知情权无法保障，交易也就因交易信息的严重不对称而对购房人极不公平。特别是房屋的建筑面积、房屋的套内面积和共摊面积的测量程序的暗箱操作、测量主体的唯一性、测量结果的最终性，为权力寻租官商勾结提供极大的可能。（4）发展商、贷款银行、保险公司、市场中介组织、工程监理公司、政府规划部门、政府房地产管理部门等之间的利益关系复杂、暧昧，权力寻租现象以及合谋串通损害购房人现象屡见不鲜，甚至触目惊心。

第 [1] [2] [3] [4] 页 共[5]页