三、建设工程规划许可证被吊销后，商品房买卖合同的效力
对此问题，存在不同观点。一种观点认为，《
城市房地产管理法》属于行政管理法，主要规范的是出卖人的开发经营行为，反映的是出卖人与行政管理部门之间的关系问题。从司法权与行政权的关系出发，人民法院在认定商品房销售（预售）合同的效力时，对出卖人的法定资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房销售(预售)许可证签订的合同应认定无效，出卖人取得商品房销售(预售)许可证的，可认定合同有效。至于从实质上审查出卖人是否具备全部销售（预售）条件则是行政管理部门的权限。当事人对销售(预售)许可证持有异议的，可通过行政或行政诉讼的方式解决。应该说，最高人民法院的司法解释采用了该观点，
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。也就是说，该观点认为：即使房地产开发商在与买受人签订了购房合同后，建设工程规划许可证被行政部门吊销，只要其持有商品房销售(预售)许可证，之前与买受人签订的买卖合同依然有效。
我们对此持不同观点。我们认为《
城市房地产管理法》第
四十四条及《
商品房销售管理办法》第
七条规定的商品房销售（预售）需具备的条件为实施该行为的必要条件，缺一不可，缺少一个条件即违反了法律的强制性规定，该买卖行为为无效行为，必然会导致该买卖合同无效。理由是：
《
城市房地产管理法》是全国人大颁布的法律，而不仅仅是“行政管理法”，该法第
四十四条对商品房预售需具备的条件采用了“应当”两字，根据法律解释学的概念，“应当”规范属于强制性规范，而这四个条件是并列关系，是应当同时具备的。在我国，城市土地利用与建设工程的规划管理实行法定许可证制度，建设工程规划许可证的存在是为了控制城市土地资源的乱开发、乱利用，没有取得规划许可证或者许可证被吊销后，房地产的开发建设即失去了合法性基础，规划行政主管部门可以责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施。既然买卖标的物已经非法，买卖合同何以有效？我们认为，最高院的司法解释是对建筑行业违法行为的一种妥协，是以法律被变通修改为代价，让位于短期经济行为的不当举措，势必损害法律的统一性和严肃性。
我们不难发现，人们对这样的法律解释所做出的判断结果是，选择违法的效益显然优于选择合法所带来的效益。如果选择合法建设，那许多建设工程将受到限制和制约，而选择违法建设，却得到了它合法建设所不能得到的结果，获得了较大收益。以此类推，我们不难得出一个结论，当事人并不需要严格守法，法律并不反对违法，也不必然保护合法。当事人遇到类似情形时，以强行违法的事实抗拒合法有效的许可，从而使突破政府的监控管理成为一种合理的选择。我们必须认识到，法院的判决有着很大的引导作用，人们的行为在一般情况下是由其意志决定的，而其意志往往不通过同样作为意志的法律来决定，而是由社会现实来决定。物质决定意识，社会存在决定社会意识，这是被马克思主义哲学所证明的基本原理。以此为据，法律的规定并不一定决定人们的行为，而法的落实显然清楚地为人们指明了方向。可想而知，这样的法律落实会造成怎样的社会秩序，即以短期的经济繁荣，造成长期的法治的不统一。
