权益流动　　 图表四
　　　　　　　
　 资金流动　　
　　　　　信用增强
　　
　　个人
　　借款人 贷款银行 特设机构 投资者
　　　　　
　　抵押贷款　　抵押贷款债权出售　 发行债券
　　　（真实出售）
　　1． 组建特设机构（SPV）。它是购买个人住房抵押贷款债权，发行MBS的独立金融实体。
　　2． 发起人银行将个人住房抵押贷款债权真实出售给SPV，即该债权自出售完成始就从发起人银行的资产负债表中销去，不再是银行资产了，发起人银行不再对该债权有任何权利、义务，投资者对发起人银行也无追索权（ Without Recourse）。
　　3． SPV将购得的个人住房抵押贷款债权按不同的期限、利率水平等因素进行重组，以等量、同质的现金流为基础组成若干个抵押贷款债权池（Mortgage Pool, MP），经内部评级后，将MPs分成不同等级。
　　4． SPV采取各种方法对不同的MPs信用增强（主要是由政府、资信强的金融机构担保支付本金利息给MBS的投资者）。以达到发行债券的信用级别或吸引更多的投资者。
　　5． 对MPs信用增强后，以MPs未来的现金流为担保向投资者发行MBS。
　　6． SPV发行MBS筹集到资金后，向发起人银行支付出售抵押贷款债权的对价。
　　7． MBS发行完毕后，可以申请到证券交易所挂牌上市，SPV通过对MBS的经营以获得收益。
　　
　　（二）对我国的现实意义
　　1. 成功地克服个人住房抵押贷款制度的内在缺陷，化解商业银行运作过程中的制度风险。
　　首先，发起人银行把抵押贷款债权出售给SPV是一种未来收益的提前套现行为，它盘活了银行的长期债权，从而增强了银行资产的流动性。银行能利用及时变现的资金再发放个人住房抵押贷款，而个人住房抵押贷款规模的扩大，为其证券化的进一步发展创造了条件。这有利于房地产市场与金融市场的良性循环。
　　其次，由于发起人银行是把抵押贷款债权真实出售给SPV，这部分债权代表的资产就从银行的财务报表中销去，从而降低了银行资产负债率，提高了银行的盈利水平，也相应地提高了银行的资本充足率，在满足了法律要求的同时，腾除了更多的融资空间。
　　再次，真实出售实现了“风险隔离”或“破产隔离”。发起人银行不必再对已出售的债权承担信用、利率等任何风险，这些风险通过MBS转移给了广大投资者，分散了风险；同样，银行破产清偿时，也不能把已出售的债权作为清偿对象，因此，投资者也避免了发起人银行破产的风险。
　　2. 对资本市场和房地产市场的作用

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