金融知识第１５期
张为一
【全文】
按揭(Mortgage)
按揭是香港商界人士对英文“Mortgage”一词的粤语音译，这是一个英美法体系中的概念，其含义与大陆法中的抵押相近而又有所不同。在香港的房地产业务中，按揭贷款的基本程序是：1房地产开发商与银行签订按揭贷款合作协议。通常银行会要求开发商把建成后的房屋的产权证书直接交给银行，并要开发商保证，当借款人未能如约还款时开发商须从银行手中购回作为担保品的房产。2购房人在与房地产开发商签订购房合同并交付首期款项后，向银行提出按揭贷款申请，同时交上个人收入证明，供银行审查。3银行对申请人的经济背景及还款能力初步审查合格后，交由律师行办理。4律师行负责审查申请人提交材料的真实性，然后通知申请人到律师行签订按揭合同，合同订立后银行通过律师行把贷出款项付给售房者。按揭合同由律师拿到港府田土厅登记注册，并将房屋作为担保品记入银行名下。5在贷款期满，借款人即购房人还清本息后，银行请律师注销按揭合同并到田土厅办理注销登记，并把有关房屋的产权证书交还购房人。如果贷款到期后，借款人未能还款，银行可以将房屋拍卖或卖给开发商，从价款中受偿。以上按揭交易是基于如下的英美法理念，即在房屋上存有法定所有权和衡平所有权，贷款银行取得房屋的法定所有权作为担保并予以登记公示，此时购房人拥有衡平所有权，体现为赎回权，即当借款人还清本息后有权要求银行返还房屋，从而实现法定所有权与衡平所有权的合一，只有在合同中明示或默示地赋予银行对作为担保品的房屋的变卖权时，或银行通过诉讼消灭了购房人的赎回权时，银行才可以变卖房屋，从中受偿。
按揭贷款证券化( Securitilization of Mortgage Loan)
按揭贷款证券化是指以按揭贷款为担保发行证券，通常通过三个阶段完成。首先，发放按揭贷款的银行从其资产中选择一批信贷质量、年期和利率风险大体一致的按揭贷款（以简化对其的定价和评估）作为组合。然后，贷款银行将这些资产出售给按揭贷款公司或投资银行，这样该贷款就与原贷款银行相分离，即使该银行破产倒闭，证券化资产仍会按原协议还本付息。实践中，原贷款银行通常以服务者的身份负责从借款人那里收回贷款本息，并通过按揭证券公司或投资银行转交投资者。第三步，按揭证券公司或投资银行经信用评级机构评级后，向投资者发行证券，并作为信托人代表投资者持有作为抵押的基本资产，保证对投资者的本息支付。
