(二)先抵押后租赁的情况抵押权设定后成立租赁关系的，因抵押权与租赁权在权能上各不相同，所以在抵押权存续期间，租赁关系对抵押权不会有实质影响。但在抵押权实行时，如何处理抵押房地产上存在的租赁关系，却不无疑问。对此，我国法律还未作明确规定，理论界则存在两种观点。一种观点认为，抵押权设定后成立的租赁关系不能影响抵押权的效力，在实行抵押权并将抵押物拍卖给第三人时，租赁权对买受人无约束力。***郭明瑞、杨立新：《
担保法新论》，吉林人民出版社1996年版，第140页。**另一种观点认为，只有当租赁关系的存在影响抵押权人的利益时，抵押权才能对抗租赁权，否则租赁关系仍然有效。***参见崔建远等：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第195页。**
笔者赞同上述第一种观点。其理由在于：抵押权是一种物权，而租赁权传统上被认为是一种债权。根据物权优先于债权的原则，先成立的抵押权自然可以对抗后成立的租赁权。否则，抵押权人的利益就无法得到应有的保障。而且，《
担保法》第
53条规定，抵押物拍卖后，拍卖价款超过债权数额的部分归抵押人所有。因此，在抵押权实行时，如果抵押房地产上仍负担租赁关系，即使抵押权人的债权能够得到完全受偿，但抵押人对清偿债权后剩余价款的利益却仍有可能受到损害。总之，抵押权设定后成立租赁关系的，在抵押权实行时，原承租人的租赁权不能对抗抵押房地产受让人的所有权。
四、关于房地产抵押的期限
房地产抵押期限，是指房地产登记机关应房地产抵押当事人的请求，在房地产登记薄上登记的抵押权的存续期间。抵押期限届满后，房地产抵押权即归于消灭，不但不能对抗第三人，即便在抵押当事人之间也失去其效力。从而，抵押权人不能主张抵押权仍然存在，并因此丧失其对抵押房地产的价值优先受偿的权利。
我国《
担保法》和《
城市房地产管理法》等法律均未对房地产抵押期限的相关问题作出规定。抵押期限完全由抵押当事人在抵押合同中自行作出约定，并经登记机关登记后生效。一般而言，房地产抵押期限应长于主合同的履行期限。但实践中有些房地产抵押合同规定，抵押期限与主合同履行期限同时届满。例如，主合同履行期限从1996年7月1日至1997年7月1日，而抵押期限也是从1996年7月1日至1997年7月1日。由于只有在债务人到期未履行债务时，抵押权人才能实行其抵押权并以抵押物的价值优先受偿权。因而，如果抵押期限与主合同的履行期限相同，则意味着主合同履行期未届满，抵押权人不能行使优先受偿权；主合同履行期一旦届满，抵押期限亦同时到期，抵押权人同样无法行使优先受偿。在这种情况下，如果抵押权人欲使其抵押权能够实现，就必须在抵押期限届满前向登记机关申请抵押期限的续展。但在实践中，由于各种原因，有的抵押当事人并未办理展期手续。对此，审判实践中有一种观点认为，因主合同和抵押合同均为有效成立，所以，尽管抵押期限已届满，但债权人的抵押权仍应受法律保护，即抵押权人仍可对抵押房地产的价值优先受偿。笔者不同意这种观点。因为在我国，登记是房地产权属变动的根据。房地产抵押权的设定是否有效，应以其是否经过登记，以及登记的抵押期限是否到期为判断依据。只有在登记的有效期限内的抵押权，才是有效的。抵押期限届满后，主债权即成为无担保的债权。所以，我们认为，抵押当事人如未办理抵押期限的续展手续，债权人就无权对抵押房地产的变价优先受偿。在这种情况下，债权人只能要求应对其无法继展抵押期限负责的过错方承担赔偿责任。
(作者单位／福州市中级人民法院)
