4.抵押房地产的征收补偿费抵押人因抵押房地产被依法征收而得的补偿费，是原抵押房地产价值的转化形态，也应在抵押权的效力范围内。因此，抵押权人可以对抵押房地产的征收补偿费行使物上代位权。需要指出的是，《
担保法》第
51条规定：“抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押人可以在因损害而得到的赔偿范围内为抵押权人另行提供担保。”根据这条规定，抵押人另行提供担保后，抵押权人就不能对抵押人的损害赔偿金行使物上代位权。当然，
担保法仅对因抵押人另行提供担保导致抵押权人对损害赔偿金的物上代位权的消灭作出规定，但应该认为，抵押权人对转让价款、保险金以及征收补偿费的物上代位权，同样会因抵押人另行提供相当担保而消灭。因为抵押人另行提供相当担保后，抵押物的交换价值已得到了保全。抵押权人也就没有必要行使物上代位权了。
三、关于房地产抵押权与租赁权的关系
抵押权是一种价值权，而租赁权则是对物用益的权利。二者原则上可以并存。在抵押权与租赁权并存于某一房地产上时，应区分以下两种情况处理：
(一)先租赁后抵押的情况《
担保法》第
48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”据此，出租人与承租人订立租赁合同后，又将已出租的房地产设定抵押的，租赁关系不受影响，但出租人应将房地产准备抵押的情况书面告知承租人。此外，我国《
经济合同法》第
23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。所以，在因抵押权实行而将抵押房地产出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。法律这样规定，有利于保护承租人的合法权益，同时又能达到稳定社会经济关系的目的。诚然，租赁关系的存在可能使抵押房地产出卖时的卖价减少甚至无人应买，但抵押权人既然愿意在已出租的房地产上设定抵押，就应由其承受可能的不利后果。
值得探讨的是，以出卖方式实行抵押权时，承租人对抵押房地产是否享有优先购买权。有关承租人的优先购买权，最高人民法院《关于贯彻执行＜
中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”此外，国务院1983年发布的《
城市私有房屋管理条例》第
11条也有类似规定。据此，有人认为应承认抵押房地产承租人在同等条件下的优先购买权。***参见毛瑞兆：《抵押与租赁的冲突及解决》，《法学杂志》1994年第1期，第19页。**我们认为，对于承租人对抵押房地产是否有优先购买权不能一概而论，而应区分不同的出卖方式作具体分析；在以变卖的方式出卖抵押房地产时，应该保护承租人的优先购买权。但如果以拍卖的方式实行抵押权，则不应承认承租人的优先购买权。因为以变卖方式出卖抵押物，是以拍卖以外的生活中一般的买卖形式出卖抵押物以清偿债权，与一般买卖方式并无不同，因而有可能出现两个以上出价最高的买主。而优先购买权则是指优先购买权人在支付同等价格的条件下，享有优先他人购买标的物的权利。***王利明：《民商法理论与实践》，吉林人民出版社1996年版，第385页。**可见，在以变卖方式出卖抵押房地产的情况下，抵押房地产的承租人完全可以行使优先购买权。相反，如果以拍卖方式出卖抵押房地产，则会由于拍卖的性质而使承租人无法行使先买权。这是因为，拍卖是以公开竞争的方法把拍卖物卖给出价最高的竞买者，拍卖结果不可能出现两个以上出价最高的买主。所以，在这种情况下，承租人没有行使优先购买权的余地。承租人如欲购得抵押房地产，只能报名参加竞买，与他人公平竞争。
